1.我國工業(yè)地產(chǎn)的興起

　　國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；

　　國內(nèi)各個城市經(jīng)營發(fā)展角度：各個城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；

　　政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。

　　2.我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段，相對西方開發(fā)較晚。

　　地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導(dǎo)向發(fā)展→集聚發(fā)展

　　工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。

　　圈地運用，機構(gòu)、企業(yè)、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟發(fā)展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。

　　2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題

　　①“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫。”

　　②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業(yè)實現(xiàn)“雙贏”

　　③貪大求洋，面子工程

　　④資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。

　　3.工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

　　1）發(fā)展趨勢的影響因素

　　①政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實力企業(yè)；

　　②市場供求的影響：經(jīng)濟發(fā)展保持強勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對工業(yè)的重視；

　　③發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；

　　④投資回報的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調(diào)控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠(yuǎn)前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不斷上漲。

　　2）中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

　　①政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。

　　②國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。

　　③由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。