6月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》，其中對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。

    自從2010年公租房正式成為保障房的“新品種”之后，各地開(kāi)始加速公租房建設(shè)。不過(guò)，從去年年底到今年，一些地方首批公租房建成上市配租時(shí)，出現(xiàn)了“熱建不熱租”、“叫好不叫座”的情況。

    據(jù)了解，上海首批兩個(gè)市統(tǒng)籌公租房項(xiàng)目申請(qǐng)日期一再延長(zhǎng)，至3月10日首輪申請(qǐng)截止，各區(qū)受理公租房申請(qǐng)總量?jī)H約2000戶，相對(duì)5100套供應(yīng)房源而言，申請(qǐng)率不足四成，而5月的實(shí)際簽約率更低。

    5月4日，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生在參加“2012上海民生訪談”時(shí)表示，公租房配租情況“比我們預(yù)期要差一點(diǎn)”。

    不僅是上海，武漢、鄭州等地在開(kāi)始推出公租房的時(shí)候也遇到“尷尬”。據(jù)媒體報(bào)道，武漢市去年在洪山區(qū)推出首批899套公租房，只有317戶符合資格的家庭提出申請(qǐng)，到今年3月入住率還不到三成，5月底還剩將近一半房源在等待申請(qǐng)。鄭州去年年底面向社會(huì)公開(kāi)配租1353套公租房，但是3個(gè)月后申請(qǐng)公租房人數(shù)還不到公租房總數(shù)的一半。

    “公租房處于閑置狀態(tài)，不僅造成巨大的公共資源浪費(fèi)，也使公租房制度的有效性和適當(dāng)性都受到懷疑。如果這種現(xiàn)象不盡快得到改變，不僅將嚴(yán)重影響公租房在社會(huì)公眾中的形象與地位，甚至住房保障全局的戰(zhàn)略思路都會(huì)受到質(zhì)疑。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰對(duì)中國(guó)青年報(bào)記者說(shuō)。

    “十二五”期間，全國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性安居住房。國(guó)務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)，保障性住房將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，特別是人口凈流入量大的大中城市，要較大幅度提高公共租賃住房建設(shè)比重。據(jù)住建部通報(bào)，2011年全國(guó)新開(kāi)工建設(shè)227萬(wàn)套公租房。

    一直以來(lái)，申請(qǐng)門檻、租金以及地段，都是人們討論公租房時(shí)的熱點(diǎn)話題。有媒體分析，門檻太嚴(yán)、租金過(guò)高以及地段不佳是公租房在當(dāng)下“遇冷”的直接原因。

    那么，究竟該如何破解公租房推行初期的“遇冷”問(wèn)題，讓公租房“熱建”也能“熱銷”，“叫好”更能“叫座”，真正惠及更多有住房困難的城市“夾心層”群體，同時(shí)也能給外來(lái)務(wù)工者和新就業(yè)年輕人增添一份留在異鄉(xiāng)城市“打拼”的希望呢？

  　申請(qǐng)門檻是否應(yīng)該降下來(lái)

    “門檻太高是公租房遇冷的首要原因。”陳杰說(shuō)。作為上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心的學(xué)者，他參與過(guò)上海市公租房政策的制定，同時(shí)就公租房問(wèn)題持續(xù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。

    相比于其他一線城市，上海的公租房申請(qǐng)條件已經(jīng)較為寬松，不過(guò)仍然要求“具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達(dá)到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到一年以上”、“與本市單位簽訂一年以上(含一年)勞動(dòng)合同”等條件。

    陳杰在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“最需要公租房過(guò)渡的往往就是剛來(lái)本市的海內(nèi)外就業(yè)者和剛走上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生，而他們偏偏被排除在外”。

    雖然北京市住建委在去年就已表態(tài)，非京籍人士也將被納入公租房申請(qǐng)范圍之內(nèi)，但是各區(qū)縣至今也沒(méi)有公布具體的申請(qǐng)細(xì)則。去年年底，北京分配首批公租房，入住對(duì)象都是具有北京戶口的經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房輪候家庭以及公租房申請(qǐng)者。

    在陳杰看來(lái)，公租房不應(yīng)該設(shè)立太多門檻，“最多規(guī)定在本市已經(jīng)有房且人均面積超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的不允許租。公租房建筑標(biāo)準(zhǔn)定位在滿足普通居住，那就應(yīng)該以房子而不是收入來(lái)‘篩選’和‘過(guò)濾’非真實(shí)需求者”。

    不過(guò)，很多地方相關(guān)部門在制定公租房申請(qǐng)條件時(shí)還是表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，一些城市的公租房政策也是“先緊后松”。

    陳杰在研究外國(guó)公租房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，只針對(duì)特定人群尤其是低收入人群而建立公共租賃住房體系的國(guó)家，比如美國(guó)、澳大利亞、意大利等，對(duì)公共租賃住房實(shí)行十分嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，“雖然公租房確實(shí)起到‘托底保障’的作用，但代價(jià)是低收入邊緣化人群的集中聚居，形成了嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，進(jìn)而因?yàn)榕c其他收入人群產(chǎn)生居住割裂、大規(guī)模邊緣化效應(yīng)，產(chǎn)生自我循環(huán)的‘貧困陷阱’，造成持續(xù)的、難以根除的嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題”。

    “如果要吸取國(guó)際教訓(xùn)，公租房應(yīng)該廣開(kāi)門戶，一定要流動(dòng)起來(lái)，防止‘人為割裂’和居住固態(tài)化。”陳杰說(shuō)。

  　別把公租房當(dāng)成“福利房”

    不久前，中國(guó)青年報(bào)記者在采訪北京首批公開(kāi)搖號(hào)配租的遠(yuǎn)洋沁山水公租房項(xiàng)目時(shí)，有不少租戶抱怨，“租金還是太貴了，每平方米月租金41元，47平方米一居室租金要1927元，68平方米兩居室要2788元。跟周邊的商品房租金差不多，甚至還要貴一些”。

    目前，北京、上海等地公租房項(xiàng)目在確定租金時(shí)都實(shí)行“略低于市場(chǎng)租金”原則。此次住建部出臺(tái)的《公共租賃住房管理辦法》也規(guī)定，“公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則確定，并定期調(diào)整”。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)下公租房遇冷的主要原因就是公租房租金相對(duì)市場(chǎng)租金沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，公租房應(yīng)該提供比市價(jià)更優(yōu)惠的租金來(lái)吸引申請(qǐng)者和提高出租率。

    不過(guò)，也有專家分析，無(wú)論是為了擴(kuò)大公租房惠及范圍還是維持公租房項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)階段公租房還是要實(shí)行“略低于市場(chǎng)租金”標(biāo)準(zhǔn)。

    “如果把公租房當(dāng)成廉租房和福利房，就違背了公租房的出發(fā)點(diǎn)。”陳杰說(shuō)，“如果一邊廣開(kāi)門戶，一邊實(shí)行‘低租金’，住進(jìn)公租房的人都相當(dāng)于享受公共資源補(bǔ)貼，那對(duì)公租房的需求一定會(huì)無(wú)限膨脹，直到讓商品住房市場(chǎng)完全崩潰的地步。這是在走1998年房改前福利公房的老路，不可能持續(xù)。”

    陳杰還解釋，公租房的成本通常包括土地出讓金、拆遷成本、建筑以及裝修成本，“如果租金過(guò)低，很可能連‘成本租金’都做不到，銀行貸款的利息都還不上。如果資金始終無(wú)法平衡，公租房制度也就無(wú)法可持續(xù)發(fā)展。”

    還有人認(rèn)為，如果公租房與市場(chǎng)租賃住房?jī)r(jià)格差距較大，公租房轉(zhuǎn)租以及其他利益“尋租”可能就有了空間。陳杰認(rèn)為，“比如經(jīng)適房和限價(jià)房，為何重重法規(guī)都管不住腐敗和尋租，就是‘價(jià)格雙軌制’下存在著巨大利差”。

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