住宅市場去投資化房地產將迎來第三次大洗牌
中國地產股，可能是最脫離基本面的股票，也算作資本市場的一朵奇葩。紅五月，地產公司業績反彈，地產股不升反跌，因為業績上漲，可能意味著調控的加深。調控近兩年，大多數房地產上市公司的業績似乎并未受到很大的影響，萬科繼續快速地奔向2000億的目標，而龍湖、恒大這些一線潛力股，也繼續高歌猛進。這是因為，預售制的結算方式，令地產公司可以埋藏一年的銷售額，并通過巧妙的財務報表調整，控制業績的高低。
當然，這一切很難欺瞞住資本市場雪亮的眼睛，尤其是近5年，飽受內房股拖累的香港市場投資者。從瘋狂的碧桂園，到昂貴的SOHO，再至新貴恒大，這幾年，香港投資人幾乎沒從內房股身上賺到錢。他們逐漸認識到，不能用看待香港房地產市場的方式看待中國內地房地產市場。
自2008年以來，中國房地產市場連續兩次調控，令地產股投資者迅速成熟起來，不再簡單地以單一的規模和利潤來衡量一家房地產公司的發展潛質，也不再輕易受到政策小道消息的影響，而開始運用更為理性的分析手段，更關注企業模式，是否適應政策發展趨勢，或企業的財務政策是否足夠穩健，以能夠抵御隨時到來的房地產調控冰封期，并能夠契合周期，把握反彈市場的銷售機會。
假如，拋開房價是漲是跌這一永無休止的爭論，業內如今逐漸形成的一種共識是，此次調控無論是再度加深還是適度放松，均與以往任何一次調控不同，是一次足以改變房地產行業游戲規則的調控。
這次調控最核心的基調，便是住宅市場的去投資化，以及住宅投資投機的去杠桿化。其結果是，終結了過去10年間，高杠桿投資帶給中國房地產市場的暴利時代。地方政府只要賣地就能賺錢，開發商只要囤地就賺錢，炒房者只要買房就賺錢的“搏傻”時代結束了。房地產行業將迎來十年來的第三次洗牌。
回顧歷史，中國房地產過去十年，曾是冒險家的樂園。2003年，8·31大限，實施土地招拍掛政策，令一批敢于冒進的房地產企業，尤其是較早獲得資本市場支持的廣東大型房企，獲得了全國性的發展機遇。這其中，雖有順馳資金鏈斷裂、壯士斷腕的反面教材，但主流卻是，只要敢于運用高杠桿的擴張模式，并完成在資本市場的飛躍，就能夠迅速做大做強。而隨著房價的飛升，一二三線房企的銷售額迅速拉開距離，市場規則便是比誰胃口大，比誰跑得快。
房市的10年瘋狂，盡管也受到調控影響，在局部市場產生過一些短暫的波動，但每一輪波動后的反彈，卻更加猛烈。直至2008年，中國房地產市場才經歷一次真正驚心動魄的深度下滑，成交量的迅速下滑，令盤子鋪得過大的全國性房企，意識到原本價值連城的土地，一夜之間變成了公司最沉重的負債。假如彼時，中國資本市場遵循歐美的純市場規則，而沒有政府這只看不見的手的干預，很多大型品牌開發商，實際上已經面臨破產清算的局面，但銀行主動對貸款展期，地方政府主動推遲土地出讓金的支付期限，甚至幫開發商退地，而最關鍵的是，4萬億刺激政策和10萬億的信貸政策，并沒有直接振興中央希望振興的十大產業，反倒振興了沒被列入振興規劃的房地產行業，地方政策此后出臺各種刺激房市政策，更推波助瀾。令即將面臨被收購局面的綠城，在短短兩個月時間，實現了上百億的銷售，瞬間起死回生。
孫宏斌無疑是房地產豪賭時代的梟雄，他在第一次洗牌中折戟，又在第二次洗牌中，迎來重生。而宋衛平則在起死回生后，再次把贏回來的籌碼，都拋回到了賭桌上，他們是過去十年房地產豪賭時代的縮影。最終，宋衛平沒有賭贏政策，政策和市場正朝著相反的方向前進。
第三次洗牌，將令中國房地產行業回歸供需關系的常識規則。持續兩年的非常態的限購限貸政策，依然沒有令房價出現逆轉，既說明中國城市化進程中，依然潛存著大量實際的購房需求和改善需求，也說明，所有的利益集團都并不希望房價真正出現下跌，因為房價下跌，對中國經濟和社會穩定的殺傷力，遠超過房價的暴漲。
可以預見，即使限購政策取消，在未來5年，普通住宅的年投資回報不會超過5%。而首次置業和首次改善需求，將成為支撐房地產繼續向前發展的主要動力。
過去十年，以北京為例，每年新增外來人口60萬，盡管隨著城市對人口規模的控制，新增人口數量可能減緩，但城市軌道交通和基礎設施的發展，卻可能進一步激發住房需求，這種需求是真實的剛性需求。
在調控政策預期見底的影響下，近三個月住宅成交量的井噴，以及上市房企的中期業績報告均說明，以中低價位，中小戶型為主要產品類型的剛需性住宅市場，將透過政策的門縫，獲得更加快速的發展機會，而此類型房企也將在第三次洗牌中，迎來更多的市場份額，這其中，包括眾多定位首次置業或首次改善產品類型的開發企業，以及正準備沖擊上市的旭輝一類的二線房企。而一些中高端類型開發商，則可能退居二線，嬗變為以單盤高利潤、慢周轉為主的精品開發商模式。
至少在5年內，中國房地產仍有一輪發展機會，但是有枷鎖的發展，是更強調專業性和專業分工的發展，也是一種分化式的發展。