舊廠房改建企業總部，誰的菜

東莞“三舊”改造新政公布，一反多年舊改就是搞房地產的態度，政府對工業地產青睞有加，政策也更為寬松：舊廠房業主自行改造，可直接建成企業總部。這意味著，原有的工業用地不需轉變用地性質，就能建起連片的寫字樓。 

　　利好釋放，房地產商卻并不那么熱情。反倒是一些制造業服務企業早早行動了起來。業界人員分析，這一利好誘惑的將是轉型的高端制造業。

　　“難有收益回報。”具體的執行辦法尚未公布，不少房地產商已從官方的只言片語中如此判定，有宏遠地產人員甚至擔心“投了錢收不回來”。

　　最大的“緊箍咒”是只租不售。根據東莞“三舊”辦的介紹，占地規模15畝以上，且容積率高于1.5的舊廠房，自行改造后可以建企業總部，但引入的必須是政府指定的物流、會展等2.5產業(生產性服務業項目)，而且，只準自用、出租，不準出售。

　　有房地產商分析，他們可以通過各種方式介入改造，但建寫字樓投入大，回報周期長，一般的地產商都不敢自持物業。連片的寫字樓建成后不能出售套利，資金鏈吃緊。

　　另一大制約則是“地段”。據了解，這類舊廠房多分布于非中心區，區位優勢難與南城總部基地、臺商大廈相比，政府的公共服務和金融等產業配套低端，更不及前者。未來靠出租獲益也有限。

　　東莞中原研究部高級研究員韋天使分析，部分房地產商或許會從公司產業布局的角度出發，介入“三舊”改造“但很難有大規模的進軍。”

　　房地產商“不感冒”，別人卻已磨刀霍霍。進駐東莞三年的電子商務龍頭盛世商潮近日就租下南城高盛科技園對面的連片舊廠房，自行改造，將上下游企業悉數引入。

　　盛世商潮企劃部經理許社功介紹，東莞大量的制造業企業面臨轉型，盛世商潮今年發起電子商務外包服務，承包玩具、服裝等廠商的網絡銷售，簽約企業已有60家。每天發出的快遞數千單，原來功能單一的寫字樓已不能滿足需求。總部最終決定整體遷移，將南城的舊廠房改造成了電子商務園區：除了集團的行政客服部門，這里還將有各家物流公司的駐點，大型倉儲用地、展廳。此外，廠商轉內銷，需要創建自有品牌，下游企業包括商標事務所、品牌營銷策劃公司等也一并引入。連各家廠商的設計部門也陸續進駐，便于就網絡的銷售情況調整設計等。也就是說，整個生產鏈條都被集中到電子商務園區中。

　　這一模式被業界冠以新的名號，“有東莞特色的生產型企業總部”。有進駐東莞的工業地產巨頭就透露，這種新型的企業總部或是轉型的高端制造業企業才是未來“三舊”改造新政的受益方。

　　相關人員分析，東莞的傳統制造業在向高端制造業轉型后，生產部分其實已剝離出去，多保留科技研發和銷售部門。黃金地段的寫字樓造價高，不能滿足他們的需求。連片的舊廠房改造后，卻能與之相契合：比如，工業用地上建成的科研辦公用房，樓高和樓板承重等要求更高，更適合安置較重的研發設備。另外，還可以為企業增加大型展廳、倉儲等。據了解，塘廈等不少電子企業轉型升級后都到鎮區物色這類辦公樓。