工業廠房可像商品房一樣買賣

作為東莞“三舊”改造的綱領性指導文件，《加快推進“三舊”改造促進產業轉型升級的若干意見》(下稱《意見》)，將于9月1日起實施，持續至2015年8月31日。
　　據了解，為了鼓勵舊廠房用地整合改造，工業用地的容積率等多個限制都已經放寬，新文件甚至突破性地引入了“工業地產”的概念：即占地15畝且容積率1.5及以上的舊改項目，改造后建成的工業大廈等可分割出售，并可以辦理獨立的《房地產權證》。另外，舊廠房業主自行改造后甚至可用于建設企業總部，但只租不售。《意見》明確要在3年的“三舊”改造專項規劃期限內，盤活和整合1萬畝舊廠房用地，建設一批產業集聚區、都市型工業園和多層、高層工業樓宇。
　　立足制造業引入“工業地產”概念
　　東莞市“三舊”辦綜合協調組組長張映強介紹，此前由于利益的導向，東莞的“三舊”改造項目與其它城市一樣，多用于發展商業地產或商品住宅。而此次《意見》的發布則重點強調“優二強二”，發展產業類項目，包括傳統優勢產業、先進制造業、高新技術產業和生產性服務業項目。
　　其中，占地15畝及以上，且容積率1.5及以上的改造項目，將獲得更多優惠政策。最大的突破就是，項目改造后建成的工業生產使用部分，如多層的工業大廈，可分割出售，并參照商品房辦理《預售證》的做法，為分割出售部分辦理獨立的《房地產權證》。這意味著，“三舊”改造將引入工業地產的概念，工業廠房也像商業地產和商品住宅項目一樣，可以進入市場。 
工業倉儲用地容積率不設上限
　　此次《意見》中表述：經市經信部門認定的生產性服務業項目(下稱2.5產業)，可使用工業用地，但不得改變用途。張映強解釋，這意味著改造后土地可用于2.5產業，包括現代信息服務、物流會展、科技服務、文化創意、服務外包。舊廠房業主自行改造后，甚至可以直接用于建設上述產業的企業總部。不過，建成后，只準自用和出租，不準對外出售。
　　為了提升土地的承載力，在符合相關技術規范的前提下，工業、倉儲用地的容積率不設上限。即工業、倉儲用地上的樓宇可以盡量“拔高”。張映強介紹，這是為了節約集約用地，向空間要土地。
　　不走老路
　　“三舊”要融入鎮街總規
　　記者：有聲音反饋，目前東莞的產業規劃未出，討論多年的區劃調整也未明朗，如果“三舊”改造還是在獨立的地塊上做文章，工業用地開發分散，可能重復浪費，無法形成集群效應，還是走回30年前的老路。
　　張映強（東莞市“三舊”辦綜合協調組組長）：我們也是意識到這一點，所以《意見》里也強調，“三舊”改造專項規劃要實現三規融合，將城市規劃、產業規劃和土地利用總體規劃有機結合。另外，東莞發改部門制定的產業規劃今年年底就將完成。我們也在督促東莞各鎮街修編自己轄區的“三舊”改造專項規劃，要求各鎮街根據自己的產業比例和產業集聚區來編修“三舊”改造規劃。所以到下一個規劃期，全市的產業規劃等都出來后，這三個方面可以融合得更好。
出讓金分成調整是為了加強市統籌
　　記者：為什么《意見》中，“三舊”改造中房地產用地受到限制，同時，土地出讓金市、鎮、村的比例分成也有調整，鎮一級的分成減少了20%？
　　張映強：從全市可持續發展的角度來看，這些條文的導向都很明確：就是不希望“三舊”改造都去搞房地產，鼓勵改造用地多用于產業轉型升級項目。
　　《意見》有說明，如果是現有工業用地改造后不改變用途，只改變容積率的，不需交土地出讓金。需要上交土地出讓金的都是將工業用地改為商住或住宅用地的項目。所以，故意將鎮區一級的分成比例下調，就是為了抑制“工改商”。另外，減少鎮一級的分成，將其納入市的專項改造資金，也是想加強市里對“三舊”改造的統籌調配，全市一盤局。
　　專家觀點
　　中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江步子要更大點，應鼓勵土地入股。
　　對比以前，《意見》對制造業和產業項目的扶持力度更大，補貼增多，無疑是很大的突破。但是，政府還應該把步子邁得更大一點，考慮得更長遠，應該鼓勵土地入股。
　　按照現在的思路，村集體的最終得益還是依賴土地，依靠收租。可是企業發展壯大后要遷移呢？根本出路，還是要把改造后的土地入股，村民做了股東，才能參與企業分紅，企業做得越好，村民的分紅也越多，兩者的利益相連，也更能鼓勵村集體推動企業的轉型升級。這是一個良性循環。當然，很多工廠、企業可能不愿意讓村民入股，要執行有難度。可是，政府應該明確這一個方向。不然，和30年前一樣，村民和企業的關系還是房東和房客。
　　另外，“三舊”改造后，有利于引入創新型企業和大企業，有助于村民就業、引入外來人才，對于村集體經濟有很大的促進。但是所有這一切都要靠村民自己去把握，目前的政策就只是一個基礎。可是，很多政策利好對村民來說還是“天書”，他們在引入企業時，甚至還寫不出像樣的商業計劃書。所以，除了國土部門，市政府也需要統籌考慮，怎樣為“三舊”改造提供更多的細節支撐。 
瑞峰置業副總經理姚麗君：引入工業地產 幫中小企業度過危機
　　從這次《意見》的發布內容看，政府的態度很明確：工業用地的改造就是要有以制造業為核心的產業發展。(來源:南方都市報 南都網)
　　新政執行后，工業用地可以引入2.5產業，物流、會展等進入后，工業園區的產業鏈條就更加完善。這個對鼓勵產業的多元化發展，很有現實意義。引入工業地產，則是更大的突破。東莞其實有，比如天安數碼城，就是大開發商拿地，重資打造大型的工業園區或孵化園區，再分割出售給中小型企業。但是，這種模式的發展一直以來都只限于高新產業園區，并未放開。
　　現在引入到“三舊”改造中，并擴大到普通產業，對于成長中的中小型制造業企業，更具有誘惑力。他們的資金實力有限，無法單獨蓋廠房，常年租廠房，又無法積累固定資產。以后，工業大廈都可以分割銷售，這種中小型企業就可以購入，作為企業抵御風險的模式。這也有助于企業在東莞扎根。現在，需要將這些利好落地，幫助東莞大量中小型制造企業度過這一世界性的危機。
　　三舊改造項目入市條件
　　占地15畝及以上，且容積率1.5及以上的“工改工”項目，將獲得更多優惠政策。如多層的工業大廈，可分割出售，并參照商品房辦理《預售證》的做法，為分割出售部分辦理獨立的《房地產權證》。該項目必須符合3個條件：1.改造后的用地為有償出讓的國有工業用地；2.項目竣工驗收的容積率達到1.5以上(含本數)；3.受讓人為在莞登記注冊的企事業單位，并符合產業準入條件。

本新聞共2頁,當前在第1頁  1  2