工業物業方興未艾 工業地產迎來新的發展機遇

　　面對住宅市場調控常態化的趨勢，部分房企積極尋找住宅之外的發展空間。業內人士認為，相比快速發展的住宅和商業地產，工業地產近年來的價格相對平穩，漲幅有限，未來不排除存在補漲的空間。工業地產或成為未來房地產行業一個新的增長亮點。
　　工業物業方興未艾
有業內人士介紹，為工業企業服務的地產項目可以被視為工業地產的一個主要類型。過去十年間，一線城市的住宅價格漲了10倍，寫字樓價格漲了3倍，而工業地產漲幅并不明顯，這使得工業地產的租金收益明顯好于住宅和寫字樓。目前住宅租金回報率只有2%，寫字樓為5%，而工業廠房普遍達到7%-10%。當一線城市的住宅和寫字樓價格已經同國際大都市接軌時，工業地產顯然還有較大的“差距”。
　　伴隨著國內產業升級不斷推進，如今的工業地產已經從傳統意義上的制造業廠房升級為綜合配套服務的工業物業。一家龍頭房企負責人表示，正在興起的電子商務為新一代工業地產提供了發展機遇。電子商務的物流模式意味著商品不再經過商場，而是從倉庫直接流通至消費者手中。商品的流通越過了商場環節，從倉庫直接到消費者家中，即物流倉儲物業會取代部分商場的功能，這種轉變會帶來一個新的匹配的變化。“如果說電子商務的經營者是挖金礦的人，物流工業地產商就是為掘金人提供鏟子的人。”
　　早已經有開發商開始實踐新型工業地產，招商地產在鎮江北部濱水區建設的“金山意庫”就是其中之一。“金山意庫”計劃總投資50億元，占地1267畝，總建筑面積84.5萬平方米。產業園主要分為金融服務、互聯網、云計算、物聯網、文化產業、商旅和休閑等七大產業板塊。而招商地產位于深圳蛇口的總部也是位于在原三洋廠房基礎上改造的“南海意庫”。
　　要指出的是，由于新型工業地產往往側重于服務業，從制造車間向辦公室的轉變已經使得這種工業地產與商業地產甚至住宅地產之間的界限不再那么明顯。招商地產的另一處產業園項目，廣州“金山谷意庫”，更像是一種介于傳統工業地產與商業地產之間的產品。“金山谷意庫”規劃了綠色總部辦公樓、休閑商業街區、國際品牌酒店、國際標準大型會展中心及公眾休閑運動廣場等設施，臨近地塊還規劃了住宅。招商地產表示，北部意庫與南部住宅區將實現產業與居住互動，創造和提升本地就業機會。不過，這樣的設想很顯然需要產業升級給予支撐。
　　發展仍需金融助力
工業地產往往比住宅更需要融資支撐。業內人士表示，隨著金融創新的推進，工業地產可能迎來新的發展機遇。
　　和依靠資金周轉的住宅開發不同，成熟的工業地產項目往往由開發商自己持有，依靠長期盈利來獲得收益。開發、持有、收租、改造并提升價值，一家房企負責人這樣概括工業地產開發思路。但是這樣的開發模式資金量需求大、投資期長，需要金融支持。
　　有業內人士認為，和實體企業合作，是工業地產的新模式。很多制造業企業早期都是自己拿地建房然后自用，這樣的做法會沉淀大量資金，拖累了資產收益率等指標，機會成本較高，需要把自有工業物業盤活成現金，并改善財務表現。如果開發商將這樣的土地買入升級之后返租給實體企業，不但盤活了企業的資產，開發商也能夠通過改造升值而獲益。萬通和TCL的合作就是采取這樣的模式。業內人士同時認為，如果管理層放開REITs，對工業地產的發展將是重大利好。