當前房地產四大政策熱點解析

上海易居房地產研究院發展研究所8月15日發布研究報告認為，最新的7月份宏觀經濟各項統計數據表明，今年第三季度我國宏觀經濟難見回暖。而短期內宏觀經濟對我國房地產的影響如何，集中反映在社會輿論和房地產業界在過去一個月當中討論的四大問題，表明人們對房地產調控政策走勢的關心遠勝于對房地產市場的關心，畢竟行政的力量和政策的作用至少在短期內決定著市場的變化。

　　房地產形勢復雜性和嚴峻性遠高于人們感受

　　上海易居房地產研究院發展研究所的報告認為，我國政府雖然在貨幣、財政政策上做出了相應調整，但難以立馬見效，客觀上存在一個效果滯后期。有兩個情況值得特別關注：一是7月份新增貸款規模僅為5401億元，較6月份9198億元驟降；貸款實際成本上升；企業貸款需求下降。二是國家發改委和地方政府均對審批通過的投資項目采取不對外公布的態度，以免遭致“靠投資拉動經濟”走老路的批評，致使“穩增長”舉措的市場影響不明顯。

　　盡管7月份房地產各項主要指標除新開工面積外同比增幅均為正增長，盡管1-7月份房地產一些主要指標降幅收窄，但不改我國房地產業的下行趨勢。統計數據反映出的全國房地產市場形勢，其復雜性和嚴峻性遠高于人們的實際感受，盲目樂觀不可有。

　　根據中國房地產決策咨詢系統(CRIC)提供的數據顯示，7月份商品住宅銷售面積相比6月份，北京減少10.8萬平方米，上海減少16.1萬平方米，廣州1.36萬平方米，深圳減少7.07萬平方米。作為我國房地產市場風向標的北上廣深的統計數據進一步佐證了我國房地產市場的復雜性和嚴峻性。

　　我國房地產的回暖是短暫的，交易量和交易價格的大幅抬升缺乏政策環境和宏觀經濟的支撐。房地產業依然不能明顯地拉動相關產業在“穩增長”過程中的積極作用。考慮到房地產投資累計同比增幅直線下滑和新開工量累計同比負增長擴大的態勢，中長期影響市場正常供求關系和房屋市場價格的非良性格局已形成。

　　人們對調控政策走勢關心遠勝于對市場本身

　　上海易居房地產研究院發展研究所發布研究報告認為，短期內宏觀經濟對我國房地產的影響如何，集中反映在社會輿論和房地產業界在過去一個月當中集中討論的下列四個問題，表明人們對房地產調控政策走勢的關心遠勝于對房地產市場的關心，畢竟行政的力量和政策的作用至少在短期內決定著市場的變化。

　　1、出臺調控新政的緊迫性并不存在

　　在“穩增長”宏觀經濟政策微調預調的背景下，我國二季度房地產市場出現回暖跡象，其原因主要是購房貸款規模擴大和利率優惠、地方政府寬松執行限購、開發企業實施以價換量的銷售策略、剛性需求階段性釋放等共同作用，但由此也產生了對房價反彈的擔憂。國務院派督察組，反映出高層對市場實情掌管不全面，對地方政府執行調控政策不放心，對市場預期和走勢不清晰。這種情況表明房地產調控政策的博弈早已長期化，目前主要集中在中央和地方政府之間，其成敗仍未有定論，所以才有“關鍵期”一說。

　　從各地媒體披露出來的督察信息并經綜合整理后，反映出督察組對各地政策執行和房地產市場情況總體上是基本滿意的，房地產政策調控依然在政府主導之下影響著市場，對地方政府的工作給予了基本肯定和鼓勵，也相應提出了完善性的具體工作建議。督察結果釋放的最主要的信息就是房地產政策調控不會放松。

　　在現在我國宏觀經濟仍在走低的情況下，16省市房地產督察結果又是總體基本滿意，對有的地方甚至是充分肯定，采取的態度是鼓勵性和指導性的。在這種情況下，不具備出臺調控新政的緊迫性，應是合理的判斷。

　　2、短期取消商品住宅預售制不現實

　　對下一步房地產調控政策的預期之一是取消商品住宅預售制度。社會上也存在著對于這一政策實施必要性的激勵爭論。如果取消商品住宅預售制度，需要對《城市房地產管理法》進行修訂；需要預告社會我國會出現無商品住宅現房銷售的過渡期；一批開發企業因為預售款得不到形成資金鏈斷裂情況；商品住宅的開發成本因資金循環期和占用期的拉長而增加，從而導致銷售價格上漲。那種認為取消商品住宅預售會導致價格下跌的說法是不懂房地產的蠱惑荒誕之言，如此試錯我們已經多次領教。只要房地產調控政策決策者認真思考和推盤路演之后，相信能做出明智的選擇。商品住房預售制度短期內斷然取消的前景非常低。

　　3、今年不具備擴大試行房產稅條件

　　在高層的表態和文件中，要求積極推行房產稅的試點范圍、加大力度已有多年，房產稅在重慶和上海試行的效果，實際上主流已有統一的認識，即對調控房價和擴大稅收作用有限。在一兩個城市試點是一回事，在全國擴大試行又是另外一回事，原因是外部條件完全不一樣。如同經濟特區有幾個和在全國都推行經濟特區完全是兩回事一樣。

　　目前擴大房產稅試點范圍的難點在于：地方政府除滬渝外，沒有一個城市主動愿意試點；1986年頒布的《房產稅暫行條例》需要進行修訂，否則就是違法違規擴大試點；根據2000年頒布的《立法法》規定的立法權限和立法程序，房產稅征收需由人民代表大會決定，而非政府決定；應先調整房地產稅收結構，再征收房產稅，否則會使房地產稅收規模進一步增大，導致的還是商品住宅銷售和租賃價格上漲；土地出讓金和房產稅需要在法理上厘清；房產稅用途需要明確；北京市不愿意帶頭征收房產稅引發其他城市效仿，而多套房屋擁有者的最大群體在北京；到2013年才能形成覆蓋全國的個人住房信息系統，對征收房產稅給予技術支撐；成為唯一的直接向自然人征收的稅種(個稅是通過單位代扣代繳)，征收難度很高。

　　房產稅征收不僅是一個經濟決策，而且還是一個政治決策。在今年我國恰恰是一個換屆政治年，此因素會極大的影響到房產稅的擴大執行。今年不具備推行房產稅的政治環境、法律準備和經濟現實，雖然似乎輿論預熱已經很到位了。盡管媒體報道國家稅務總局已為房產稅征收做集訓，但實際上那僅是一個房地產估價技術應用培訓班，今年為第一期，第二期和第三期分別安排在2013和2014年。

　　4、取消福利分房的改革被扭曲走樣

　　北京大學平新喬教授根據他的調查坦言目前最擔心的是，在“大躍進”建設保障房背景下，恐怕至少有一半實際是福利分房。此后引起社會熱議。住建部有關負責人雖然針對平新喬的言論做出答復，但只講了我國保障房建設分配狀況和主要面向符合條件的中低收入住房困難家庭，并未對平的言論做出針對性的回應。

　　平新喬本人在引起社會熱議和相關部門答復后，站出來表示“這是媒體的誤讀。目前制定的保障房建設目標能完成一半就不錯了。剩下的一半，可能需要國企、央企等企業提供一部分資金，以集資建房的形式去替代，這部分房子有一定的福利分房性質”。

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