地產政策的核心：任何人在土地上不能營利

摘要：誠如華生教授所言，中國的城市化道路和房地產政策，不是小修小補的問題，而是要整體反思，改弦易轍。中日韓三國人口資源秉賦、發展道路非常相近，它們跳過中等收入陷阱、順利實現城市化、現代化，同時又保持貧富差距很小的成功經驗，值得中國借鑒。

　　上篇文章集中剖析了中國和日韓在房地產政策的“需求管理”層面的不同，尤其是它們相關的稅收制度和住房金融制度的安排對中國的啟示。本篇主要圍繞日韓房市中兩個重要的概念，一個是住宅用地的“非營利性”，另一個是“土地增值收益的社會共享”，并與中國當下的房地產政策作了對比。在此基礎上，探討了日本是如何保證保障法分配的公平公正，中國“小產權房”的解困之路，以及對外來人口，日韓如何在事前規劃納入并以之降低城市化成本的。誠如華生教授所言，中國的城市化道路和房地產政策，不是小修小補的問題，而是要整體反思，改弦易轍。中日韓三國人口資源秉賦、發展道路非常相近，它們跳過中等收入陷阱、順利實現城市化、現代化，同時又保持貧富差距很小的成功經驗，值得中國借鑒。日韓的土地增值收益社會共享理念

　　南方都市報：上篇我們比較了中國和日韓在需求管理上的做法的不同，但在供給方面，兩者差異也是巨大。中國是把土地作為“第二財政”，日韓樹立的則是城市化過程中土地增值收益社會共享的理念。

　　華生：房價的本質是地價，房子建好后就開始貶值，增值的是土地。在供給方面，就是住宅用地的管理上，日韓的基本核心思路是基本普通住宅是國民的基本權利，因此任何人在土地上不能營利。政府不能，開發商也不能在土地上賺錢。

　　政府之所以強力介入土地市場，是因為土地具有兩個特性，一個是壟斷性的，另一個是有外部性。每一塊土地都是有地理壟斷性的，其他地方的土地再多，也替代不了北京三環、四環的地。大山里的一塊地不值錢，城市的地為什么值錢，城市這塊地可能是不毛之地，但是周圍有各種交通道路，有文化設施等。經濟學的基本原理告訴我們，任何東西有壟斷，有外部性，這個時候市場就失靈了。

　　在城市化加速期中的住宅供給，完全取決于土地改變用途的供給和建筑的規劃許可。而這二者在世界各主要國家都不是由市場決定而是由政府決定的。同時，轉為城市住宅用土地的價值完全取決于規劃和道路、學校、醫院等基礎設施的環境外部性，而與土地本身的自然屬性無關。由于土地不可再生性與地理壟斷性和環境外部性造成完全的市場失敗，即使在日韓的土地私有制條件下，土地開發的收益除保證原土地產權或使用權人生活、生計不受影響外，并不能聽任市場分配而應當收歸社會所有。而我國土地增值收益主要為地方政府、開發商、部分城郊農民和多套房囤積者所獲取，以致普通工薪階層特別是外來移居就業者只能在高房價面前無奈絕望。兩者截然不同。