樓市政策收緊 西安房價還能回檔到前2年

政府出招“遏制房價過快上漲”

去年12月至今，中央政府連連推出對房地產的調控政策。

2009年12月7日，中央經濟工作會議指出，房地產行業不再被當做支柱產業；2009年12月9日，“個人住房轉讓營業稅免征期限從2年恢復至5年”；2009年12月14日，國務院“國四條”明確“遏制房價過快上漲”；2009年12月17日，“土地出讓金首付不得低于五成”政策出臺；近日，建設部為遏制房價出臺新舉措，今年限價房、租賃房建設規模將比去年增加一倍，嚴管二手房信貸……

如此連珠炮般的舉措，使得地產股震蕩下行；而一些房企也開始調整戰略積極應對……這一切與2007年底的情形何其相似，市場變化能否出現“驚人相似的一幕”？

政策頻出 平抑房價為目的

有關專家撰文指出，2009年部分城市房價過快上漲，投資投機性購房是重要原因。2007年，外地工作的王先生希望在西安買房，對幾個樓盤表現出了興趣，據這位先生回憶，5月初，這幾個樓盤單價大約是三千元左右，到10月初的時候，已經超過四千元，基本上是5個月時間房價普遍上漲一千元。也就是在那一段時間，西安的房價超過了四千元。如果說，2007年房價上漲的一個誘因是股市大漲的話，那么投機行為也成為問題的根本誘因。

說現在的情況與2007年的情況類似，大約是針對政策推出的密集度而言的。2007年房價的快速飆升，所引來的眾多調控，直接將樓市“瘋牛”拉回頭，也直接造成2008年樓市的低迷。結果是在2008年多種政策“救市”，包括連連下調的利率和貸款優惠之后市場重歸“瘋狂”。市場陷入了“一控就死，一放就亂”的僵局。

2009年頻頻出現的“地王”，單純的“價高者得”拿地方式，助長了市場對房價上漲的預期。聚集眾多精英的國有企業，在“地王”搶奪中頻頻得手，所折射出的市場信心，直接影響了購房人的消費預期。

平抑房價，讓市場“瘋狂”歸于理性，或許是此次宏觀調控的目的。這些我們可以從幾個舉措的內容進行分析：“個人住房轉讓營業稅免征期限從2年恢復至5年”，無疑將遏制投資投機行為；而“國四條”的目的直接就是“遏制房價過快上漲”；建設部增加今年限價房、租賃房建設規模，無疑又是遏制房價的重拳。

宏觀調控 有效實施是根本

一位開發商認為，近期的宏觀政策與以往幾年推出的政策，無論目的和手段都存在很多共性。基本上，都是從房地產最根本的資源土地和資金上著手，執行情況如何是問題的根本。在一般的看法里，都會認為西安屬于二線城市。泡沫比較嚴重的是一線城市，因此調控對這些城市一定會產生影響，而這些一線城市對西安有多大影響，雖然不能準確預測，但影響只是個多少的問題。

去年舉辦的“2009華山論劍全球經濟復蘇與中國資本市場高峰論壇”上，國內專家幾乎全部認為房價上漲是大趨勢，而國外專家對此似乎有另外的看法。我們仔細琢磨中外專家觀點時不難發現，中國專家強調政策和房地產在經濟中的作用較多，而國外專家比較注重于歷史事實的分析。中國學者對房價和房地產的認識要絕對得多：金巖石認為，目前，能夠接棒政府投資驅動經濟發展的，只有房地產……未來5年中國房價至少再翻一番；謝百三則給出了房地產跌不下來的五大原因，來印證房價上漲是大勢所趨。

最近，在復旦大學EMBA同學會年會上，萬科董事長王石再次表達其對于中國房地產市場的憂慮。他稱，目前中國房地產市場已經產生泡沫，并且這個泡沫終將破裂。

記者在采訪中發現，西安的開發企業多半會認為西安的房價還不算高，泡沫也不大。但房價高低選擇的參照是一線城市，而在比較房價時，我們似乎沒有過多考慮一線二線城市的收入差距。

眾家觀點紛紜，莫衷一是。但基本上每次調控，都會對市場構成影響，這是不爭的事實。市場變化能否出現與兩年前“驚人相似的一幕”，取決于市場的發展和理性。記者 王聯虎