土地協議出讓回歸深圳

“從10月21日到11月20日這一個月的時間里，深圳各區政府受理城市更新（即舊城改造）項目申請開始出現大幅增長，光是寶安、龍崗便受理了130多個項目的申請。其中龍崗有80多個，寶安50多個。”深圳一位從事城市更新工作的官員說。

讓開發商們參與舊改熱情高漲的直接原因是，即將于12月1日正式施行的《深圳市城市更新辦法》（下稱《辦法》），重新公開默許了協議出讓土地。這被不少深圳業內人士稱為深圳的“土地解放運動”。

協議出讓重現

深圳業界認為，雖然《辦法》沒有明說，但事實上，這份文件等于是默許或者是恢復了以前的協議出讓用地。

得出這一結論的理由有兩個，一是，如果土地繼續需要招拍掛的話，那么最終的地價是不可能被提前確定的。

在《辦法》中，深圳市政府明確規定了拆除重建類城市更新項目的補繳地價情況，比如城中村部分容積率以2.5以下、2.5~4.5和4.5以上為界定標準，分別執行免地價、20%公告基準地價和公告基準地價的政策。

“各區域的公告基準地價是確定的，所以只要這個城市更新項目確定了容積率，它的地價也基本上確定了，這實質上已經是協議出讓了。”一位深圳業內人士說。

另外一個原因是，《辦法》第35條規定：拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可文件后，“應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，并按照本辦法規定補繳地價”。

在深圳業界看來，這句話盡管沒有明確表達土地可以協議出讓，但卻已經是非常確定地透露，城市更新項目可以不用經過招拍掛。

也正是基于以上的解讀，使得該辦法甫一發布，便被業界集體指出是對自2004年以來土地出讓僅招拍掛一條供應渠道的一個突破。

“它打破了招拍掛的限制，對于提高開發商的參與積極性、更加順利地推進城市更新，肯定會起到非常大的幫助。政府是希望通過向城中村的政策傾斜，引導更多的開發商參與到城中村的改造。”上述從事城市更新工作的官員說。

200平方公里土地松綁

“這個政策出臺，對我們肯定是好事，但是未來具體怎樣，還要看地價怎么補。”天健集團總經理姜永貴說。

據悉，天健地產在香蜜湖擁有一塊約5.6萬平方米的工業用地，此前曾研究過更改為房地產用途，但“因為沒有政策，政府也不敢批，便一直擱在那里”。

得到解放的不只是天健，一大批舊屋村、更大規模受困于招拍掛的改造項目都將受惠。

深圳官方數據顯示，深圳未來需要城市更新的總用地面積約達200平方公里，這個數字比深圳的新增土地還多，其中以城中村（舊村）和舊工業區為主，兼有部分舊工商住混合區和舊住宅區。要進行拆除重建的大概達到30%，其余是進行綜合整治和功能改變。

另外，政府計劃在2020年前完成176平方公里的城市更新。這意味著，在未來10年間，深圳將會掀起一輪城市更新的大浪潮。

深圳市社科院院長樂正表示，進行大規模的城市更新，將非常有利于釋放和提高土地的價值、完善城市功能、拓展城市增長空間。

對此，業內人士也認為，這一政策表明舊城改造的土地開發過程將更連貫，也意味著土地價格不必瘋漲，政府直接利益減少但城市改造將加快，市區內供給將增加，可以在一定程度上穩定住房供應結構、緩解市場新增供應不足和區域布局不平衡的情況。