樓市地方政策細則一刀切勿傷了剛需

國慶之后，地方政策出臺的頻率極高。據相關報道：上海細則提前工作日一天—10月7日出臺，最大的特點在于限購：“一定時期內限定居民家庭購房套數。暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。”

　　10月5日，深圳市規劃國土委又發布了特別提示，提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合9月30日市政府辦公廳發布的“限購令”所規定的條件;對不符合規定條件者，房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。

　　“限購令”是4月30日北京出臺“國十條實施細則”中明確提出的：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品住房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。

　　廈門市國土房產、金融管理、稅務等7個部門在國慶前夕聯合下發了有關促進房地產業持續健康發展的意見，并決定采取臨時性限購措施，即從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。

　　實際我們的考慮并不準確，原因是各地樓市的狀況根本不同，而且我們很多地方政策本身只會緊跟，而不顧本地事實。

　　遏制部分城市的房價漲幅在政策上擴大至重點城市，而重點城市房價漲幅也不盡相同。很多城市是基于土地成本上漲后的合理房價。

　　對于重慶公租房，昨天在某媒體對我的采訪中我談到重慶兩江新區的因素，據采訪我的記者實地調查，重慶公租房400元左右的租金在公租房建設區域并不低，而且有兩江新區的存在，加之重慶市場僅僅作為三線城市的房價現狀，與石家莊等高速提高城市化水平，儲備土地眾多的情況大致相仿。重慶石家莊土地放量巨大，人口增量遠遠滿足不了城市規劃，他們可以做很多事，包括保障房中的公租房。

　　社會上對于公租房建設有很大的誤解，采訪我的記者表示不明白的是，為什么是企業而不是國家地方財政出資建保障房?這是對國家保障房建設的極大誤解。保障房最大的政策在于減免土地出讓金、減免稅費。但是，保障房用地的征收、保障房區域的拆遷安置，靠的是社會資金，也就是一二級開發企業的操作。

　　國有劃撥土地僅僅是土地出讓金部分的減免，不是土地收購成本的全免。所以沒有0地價的土地劃撥。至于天通苑和回龍觀這類經濟適用房的土地，因為征收時期過早，而且天通苑作為垃圾填埋場，土地價值在天通苑建設之前極低，所以才有此類公共渠道的經適房。

　　但是，目前的保障房供地卻不可能復制以往模式。尤其是目前征地拆遷安置成本越來越高已經不可避免的情況下，保障房用地增量容易，降低成本不可能了。眾多二三線及以下城市，并不存在房價泡沫，而是成本推動下的合理上漲。

　　然而政策高壓，根本不顧各個區域市場的現實。所謂差異化，也應該是城市間的差異，而不是一刀切政策，這一點需要高層清醒認識。千萬不能學國土部掩耳盜鈴，靠謊言把土地成本占房價的比重說成是23.1%。

　　一個十分不好的趨勢在于地方政府對于房價問題的言談失措。針對媒體北京國慶長假樓市“外冷內熱”的報道，北京市住建委相關負責人明確表示，國慶期間北京商品住房市場未出現該媒體所說的異常情況，總體運行較為平穩。具體表現在：國慶假期的前六天(10月1日—6日)全市新建商品房(不包括經適房和限價房)網簽總量為782套，環比國慶節前6天(9月25日—30日)的3939套，跌幅超過了80%。

　　這位負責人說，今年10月1-6日，全市新建商品房(不包括經適房和限價房)網簽總量為782套，較2008年和2009年同期分別增加了46.2%和41.2%。找原因找到了金融危機和09年的調控政策，說明十一黃金周北京銷售同比大增并不是問題，實際，成交回升怎么會是問題了呢?

　　對于房價的敏感，可能會有很多仙招出現，對于限購令，也會有更多的對應措施產生。在供需總量改變不了的情況下，過于關注房價問題，效果即使有，也是短暫的抑制，而解決不了問題。而且，執行力大打折扣也是難免的。

　　加大保障房中公租房建設是應有之義，但是遏制剛需，一沒道理，二不會有結果。