房地產行業：利空高效企業 無益行業的發展

媒體報道：北京和西安將出臺政策，規制預售房款監管。特別是關于北京《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，規定房地產企業將不能直接收存預售資金，資金必須直接打入監管賬戶，用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高于重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出一次用款申請。

主要觀點：

草木皆兵，預售資金監管并非新政策1994年全國人大頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》，其中四十四條“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”早在16年前就制定了專款專用的原則。

1999年建設部就曾頒布《城市商品房預售管理辦法》，其中第十一條就規定“開發經營企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。”2004年修訂后的《城市商品房預售管理辦法》第十一條仍維持原規定。

直至2007年修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》在四十五條依然維持1994版的《中華人民共和國城市房地產管理法》原規定。在具體運作過程中，大部分房地產運作成熟的城市都已經形成了三方立專戶：地方登記結算中心、項目公司、項目所在地銀行參與開立賬戶，后續按不同用款原因要會同供貨商、施工方、監理方聯合申請。但在實際操作階段，其他各方的話語權不大，聯合申請的規定基本在實際操作中失效。

掐脖子，逼出供應邏輯完全謬誤“限制開發商的現金流——逼迫開發商增加銷售——增加市場供應——降低價格”這一套邏輯成為“掐脖子”政策的邏輯思路。但第一步邏輯環節就存在問題，限制開發商現金流可能會限制開發商的再投資效率，減少供應。從經驗看，對于這種掐脖子政策開發商的第一反應不是加快開發，而是采取“躲”的政策，降低開發支出，平抑現金流缺口。原因主要是，開發商認為（1）現金流是可控的，而市場是不可控；（2）加快開發，在開工周期的長時間內都將承擔風險，開發商具有規避長期風險的偏好。

創造劣幣驅逐良幣環境，無益高效企業從微觀主體實際運營模式來看，追求快周轉，實施滾動開發的開發商為提高資金效率，大都采取收支兩條線的資金運營方式。也就是說有總公司集中賬戶來配置資源。這實際上在很多大型企業集團中慣常的操作方式，能夠有效提升資金使用效率，強化財務管控職能。但是，如果出臺嚴控預售房款政策，對于開發效率較低的開發商影響不大，但對于效率較高的開發商則具有較大的硬約束效果。