房產稅土地使用稅解讀

　近日，國家稅務總局針對房產稅、城鎮土地使用稅有關問題專門發文進行了明確，對于租賃行為中的房產稅問題以及地下建筑用地 使用稅問題分別進行了細化。有關專家認為，此舉意在進一步完善稅收政策，堵塞稅收征管漏洞，但兩項新政策對房地產市場整體影響不大。

　　房產稅

　　通知指出，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅；產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅；融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
　　解讀一：不交租金也得交稅

　　天津商業大學經濟學院財政系副教授梁學平認為，該通知的主要目的在于堵塞稅收漏洞、增加稅收收入。“該通知出臺后，明確了無租使用其他單位房產的應稅單位和個人也須依照房產余值代繳納房產稅，因此以后‘白’租房的人即使不交租金也要交房產稅。”

　　房產稅征收標準分為從價計征和從租計征兩種方式：從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%；從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%。

　　解讀二：由實際占有人繳納

　　該通知明確：房產稅由“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人”“承典人”“承租人”代繳或繳納。南開大學經濟學博士劉玉錄表示，這并不意味著納稅主體發生顯著的變化，“房產稅一直是由產權人來繳納的，但是1986年的008號文件對于‘承典人’‘承租人’的繳稅義務沒有做出明確的規定，而該通知則明確繳稅人為房屋的實際占有人，這是對原有政策規定的細化。”

　　業內：房產稅執行困難重重

　　河西區某二手房中介公司經紀人小周表示，客戶租房時只有到房管局備案后才會涉及房產稅的征收問題，而目前多數客戶不愿登記備案。“我經手的租賃生意不下百余單，除了幾單高端租賃生意外，其余的租賃客戶都沒有到房管局辦理租賃備案，因此繳納房產稅的客戶非常少。”

　　“本次稅收政策對于完善房產稅、城鎮土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞有明顯作用。但是至于稅收執行方面沒有涉及。”梁學平認為，只有房管部門與稅收部門互相配合，才能使得房產稅征收的事宜得到落實，但是目前執行起來困難重重。

　　土地使用稅

　　通知指出，對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

解讀一：對房市影響甚微

　　那么究竟土地使用稅對于市民生活有沒有影響呢？劉玉錄表示，如果小區內建有單獨的地下停車場，而該部分建筑面積又通過公攤的形式在銷售過程中已經轉嫁給全體業主，那么小區居民就需要為停車場繳納土地使用稅。

　　“通過公攤轉嫁給業主以后，業主就是地下建筑的實際所有者，但是本身土地使用稅分攤到每戶業主身上并不高，目前又按照應征稅款的50%征收，估計攤到每戶身上一年也就幾塊錢。”他表示，“可以說土地使用稅對于房地產開發和銷售還是會有影響的，但影響細化到戶就微乎其微了。”  

　　解讀二：涉及建筑為“單獨建造”

　　對于“單獨建造的地下建筑”，業內專家給出了解釋，即為不與地上建筑融于一體的地下建筑部分，或只有地下部分沒有地上部分的建筑。“例如社區公共綠地或花園下面的停車場，或者公園下面建設的商場超市等。”專家認為，此類建筑主要涉及商業地產，在天津商品住宅中，建設有單獨地下車庫或商場的項目并不多，而商業地產項目的土地使用稅應由地下建筑的所有者繳納。