房屋租賃新規刪除民宅禁商

　　房屋租賃新規刪除民宅禁商

　　●新政解讀●

　　為了解決房屋租賃中普遍存在的偷漏稅等現象，從明年1月1日起，本市將實行房屋出租登記制度。這是本市新制定的《北京市房屋租賃管理若干規定》(以下簡稱《規定》)中明確的。在新《規定》中，征求意見稿中的多項條款被刪除。在新《規定》中，刪除了征求意見稿中頗受爭議的民宅禁商、二房東轉租、租金“押一付三”等禁止性內容。

　　●“民宅禁商”被刪不代表無條件解禁

　　民宅禁商曾一度引起很大的爭議。有的人認為，民宅商用嚴重干擾了業主的休息權，尤其是一些娛樂的大眾場所，會形成聚集。而有的人則表示，有的住宅緊貼馬路，作為住宅十分不合適，商用能發揮其效益，又可改善居住環境，方便群眾，增加財稅收入。

　　在《規定》中，民宅禁商雖然并未提及，但并不意味著本市將對民宅商用開綠燈。今年10月1日施行的《物權法》第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　針對“民宅禁商是否完全解禁”的問題，北京市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生表示，首先，民宅禁商是一個原則，一般條件下是不允許的。但是，在滿足一定條件下也是可以的。另外，孟憲生認為，《規定》是對一種合同行為的約定，不牽扯到物權，因此和《物權法》并沒有沖突。刪除“民宅禁商”的相關規定，并不意味“民宅禁商”無條件解禁。

　　●“二房東轉租”不再提及

　　在承租人應當遵守的規定中，征求意見稿要求，承租人不得擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋，即禁止俗稱的“二房東轉租”。有的人認為，允許承租人轉租所承租的房屋，將會形成現有租房者無法與房主履行合同，很容易形成“假房東”的情況，同樣，房主不能行使管理權。而有部分“二房東”給低收入群體提供了適合他們的廉價居住房，也使很多房東原來難以出租的毛坯房租了出去。因為意見不統一，在新制定的《規定》中，“二房東轉租”的相關內容也被刪除。

　　對于《規定》中刪除此項內容，業內人士分析認為，這是因為“二房東轉租”在實際操作中一般很難界定。中原市場部的相關人士認為，“二房東”如果將租賃的房屋轉租，必須要經過“原房主”的同意或承諾，否則是無效的。租房者與“二房東”私下簽署協議時，一定要將合同條款細節寫清楚。同時，保留收款憑證、付款憑證等相關證據。

　　●“押一付三”未涉及租金可協商

　　想必租過房子的人都應該知道什么是押一付三，是指承租人要以一個月房租給中介公司或房主作抵押，之后每次一次性交付三個月房租。

　　征求意見稿中被視作禁止房產中介“押一付三”的條款———“中介與租賃當事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個月的租金”并沒有出現在《規定》中。這表明，在通過銀行代收代付租金的方式中，繳納幾個月的租金不受任何限制。這說明承租雙方可協商確定租金是按月交，還是幾個月一交。

　　《規定》明確，本市對房屋租賃經紀委托代理業務實行銀行代收代付、風險準備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監管制度。中介公司和經紀人不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。目前，一般房東希望按季度收房租，這樣省事。最重要的是，客戶的資金安全地交到房東手里。根據《規定》，租金通過第三方———銀行的資金監管賬戶直接劃撥給房東，杜絕了中介挪用客戶資金。