在中國房地產(chǎn)嚴厲調(diào)控下，地產(chǎn)金融政策技術的運用顯得自相矛盾，遭遇了與地產(chǎn)市場一樣的尷尬，也使地產(chǎn)金融風險有進一步增大的危險，要使房地產(chǎn)調(diào)控進入良性循環(huán)的軌道，要有穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融政策，更重要的是要建構(gòu)有效的資金細分平臺，充分借助證券化技術等，對房地產(chǎn)金融進行改革。

　　目前，房地產(chǎn)金融運行的一些指標反映了房地產(chǎn)政策緊縮的效果，另一些指標則與緊縮政策有相悖之嫌。在穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)難以平衡的大背景下，地產(chǎn)金融和地產(chǎn)市場一樣尷尬。

　　地產(chǎn)政策遭遇尷尬

　　前不久，央行在降準和降息的同時，強調(diào)要堅持房地產(chǎn)緊縮政策，嚴格把控資金進入房地產(chǎn)的準入門檻，繼續(xù)實施差別化房貸政策。

　　這樣的政策無疑將意味著：地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀況會持續(xù)下去。但是事實上，房地產(chǎn)信貸開始出現(xiàn)流動性回暖的趨勢，貸款的回升沖動很強。從個人按揭的走勢看，盡管上半年大多數(shù)月份里的個人按揭累計同比增長率仍為負值，但是幅度已經(jīng)明顯收窄，且其趨勢與國內(nèi)貸款極為類似，即反映出了與貨幣流動性同步回暖的態(tài)勢。

　　通過分析房地產(chǎn)開發(fā)的相關投資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)回暖資金可能已經(jīng)進入了投機和投資領域。從住宅投資的結(jié)構(gòu)增長情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降幅的走緩，似乎得益于別墅高檔公寓開發(fā)投資的回暖。而住宅投資增速趨于止降的重要因素是別墅高檔公寓開發(fā)投資增速的止降回升。

　　由此推斷，貨幣流動性回暖中分流入房地產(chǎn)市場的資金進入投機性和投資性領域的概率較大，緊縮性的房地產(chǎn)政策正遭遇尷尬。

　　地產(chǎn)金融風險堪憂

　　自國家實施房地產(chǎn)緊縮調(diào)控以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力日增，逐漸步入下坡路。房地產(chǎn)企業(yè)老板“跑路”，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)事件時有發(fā)生便是例證。國家上半年統(tǒng)計信息表明，上半年房企銷售業(yè)績大多出現(xiàn)同比上漲，且大型房企的市場份額增長明顯。但同時，大多數(shù)房企凈利潤令人堪憂。截至2012年7月16日，在已經(jīng)披露的49家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，其中28家房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，已接近六成，其中虧損房企就有13家。
　　在中國房地產(chǎn)嚴厲調(diào)控下，地產(chǎn)金融政策技術的運用顯得自相矛盾，遭遇了與地產(chǎn)市場一樣的尷尬，也使地產(chǎn)金融風險有進一步增大的危險，要使房地產(chǎn)調(diào)控進入良性循環(huán)的軌道，要有穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融政策，更重要的是要建構(gòu)有效的資金細分平臺，充分借助證券化技術等，對房地產(chǎn)金融進行改革。

　　在房地產(chǎn)持續(xù)緊縮的背景下，銀行業(yè)房地產(chǎn)相關貸款質(zhì)量反而在改善。面對這一事實，銀監(jiān)會依舊絲毫沒有對房地產(chǎn)貸款的風險掉以輕心，在其年報和銀行業(yè)季度運行分析報告中，房地產(chǎn)貸款風險一直是其重點關注的風險點之一，并明示包括嚴格監(jiān)管、壓力測試等在內(nèi)的諸種防控手段。在持續(xù)向好的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量面前，銀監(jiān)會表現(xiàn)出來的高姿態(tài)或許可以理解為，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的真實質(zhì)量，并沒有像公開披露出來的數(shù)據(jù)那樣令人高枕無憂。

　　同樣，房地產(chǎn)信托的風險也沒有銀行業(yè)那么好看的數(shù)據(jù)。由于目前中國房地產(chǎn)信托依然對于信托人的債權實行剛性兌付，在2010年、2011年大幅增長的房地產(chǎn)信托的兌付壓力在今明兩年持續(xù)存在。在今年前5個月時間里，已經(jīng)有中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達53 .51億元。盡管這些已經(jīng)暴露的風險還只是個別機構(gòu)的流動性風險，尚未涉及行業(yè)性的兌付風險乃至系統(tǒng)性風險，但在可能持續(xù)的緊縮房地產(chǎn)調(diào)控政策下，類似風險的進一步暴露對信托業(yè)的侵蝕后果不容小覷。

　　央行在今年下半年實施降息和降準的概率很大，貨幣流動性回暖的趨勢可能會進一步走強，以抑制投機和投資為著力點的房地產(chǎn)緊縮政策的“空調(diào)”之虞將更趨現(xiàn)實，其癥結(jié)是目前還很難避免流入的資金進入投機和投資性房地產(chǎn)領域。下半年房地產(chǎn)企業(yè)重溫2009年年初舊夢的可能性極小，也就是說，房地產(chǎn)資金的風險狀況不太可能有樂觀的改觀。

　　地產(chǎn)金融期待改革

　　首先，要繼續(xù)穩(wěn)定和強化既定的房地產(chǎn)政策，是繼續(xù)穩(wěn)定相關參與者特別是房地產(chǎn)投機和投資者政策預期，引導其理性參與房地產(chǎn)市場并成為房地產(chǎn)市場積極的建設者和推動者的基本前提。

　　目前，中國房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定已成為事實，使建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策顯得格外重要。2009年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中，首套房貸利率隨意變動，使調(diào)控目標難以有效落實。此外，首套房貸和二套房貸具有相同的風險權重，同樣會引發(fā)困惑并形成誤導。中國制定的房地產(chǎn)政策必須以主要滿足中低收入者住房需要為目標，比如要優(yōu)先滿足保障房建設需要的土地供應政策，建設、分配及融資政策，以及首套房貸利率優(yōu)惠政策和差別化房貸政策，即對首套房貸和二套房貸要有不同的政策。
　　在中國房地產(chǎn)嚴厲調(diào)控下，地產(chǎn)金融政策技術的運用顯得自相矛盾，遭遇了與地產(chǎn)市場一樣的尷尬，也使地產(chǎn)金融風險有進一步增大的危險，要使房地產(chǎn)調(diào)控進入良性循環(huán)的軌道，要有穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融政策，更重要的是要建構(gòu)有效的資金細分平臺，充分借助證券化技術等，對房地產(chǎn)金融進行改革。

　　其次，要建構(gòu)有效的資金細分平臺，確保有限資金能運用于消費性住房。其核心是細分針對房地產(chǎn)領域的各種房貸產(chǎn)品，建立科學的甄別、統(tǒng)計、披露和評價體系。實際上，目前的首套房貸、二套房貸、多套房貸，以及投機性、投資性房地產(chǎn)開發(fā)融資，消費性房地產(chǎn)開發(fā)融資等產(chǎn)品，沒有進行有效細分和相應的劃分、統(tǒng)計和披露，因而無法有效評價差別化的房地產(chǎn)金融政策以及落實的效果。

　　然而實際情況是，大量資金以所謂支持保障房、消費性的名義，行了房地產(chǎn)投機之實。其主因在于沒有推出有效實施方案，造成迄今依然見不到與差別化政策對應的數(shù)據(jù)信息，如首套房貸的規(guī)模、改善型房貸的數(shù)據(jù)及投機型房貸的數(shù)據(jù)等。而這些工作應由銀監(jiān)會牽頭，并在盡可能短的時間里完成，只有這樣才能從源頭、機制和可操作等方面，堵住投機性資金向房地產(chǎn)領域的流入，促進房地產(chǎn)市場真正走向穩(wěn)健均衡發(fā)展之路。

　　最后，還要借助證券化技術防控房地產(chǎn)資金風險。目前，房地產(chǎn)信托資金風險已經(jīng)是不爭的事實。以往上演的所謂“松綁”或“救市”，具體手段諸如遲延償付、注入流動性、激勵購房、放縱房價上漲等，在導致房地產(chǎn)市場迅速升溫的同時，也為房地產(chǎn)信貸埋下更大的風險隱患。有效對策即將這些貸款或債券資產(chǎn)證券化，業(yè)內(nèi)外已經(jīng)達成共識，也獲得了有關決策層的認可。

　　6月初， 央行、銀監(jiān)會和財政部發(fā)布了《關于進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關事項的通知》，在停止試點4年之后重啟中國資產(chǎn)證券化之旅，而且通過一些特殊手段防止證券化技術的濫用和風險的放大。根據(jù)通知，對房地產(chǎn)有利的是房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托資產(chǎn)均可作為合格的發(fā)起資產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn)池中的資產(chǎn)。而不利因素則是首期額度有限，僅有500億元。二期額度未知且準期未知，要真正搭上資產(chǎn)證券化這班車，有多少資產(chǎn)能夠搭上這班車，還需要好運氣。

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