公租房資金缺口達千億 盈利模式考驗社會資本

自去年北京市保障性住房建設投資中心成立以來，截至目前，北京已經有6家企業完成私募債注冊發行，累計發行221億元，支持保障性住房項目26個，共計6.6萬套，在最新一批36億元私募債額度與保障房項目的成功對接后，粗略計算，北京保障房私募債的發債規模將達257億元。在北京保障房融資平臺上社會資金顯得少有的活躍。

但在全國工商聯房地產商會理事陳寶存看來，情況似乎并不樂觀。“保障房分類中，公租房和廉租房較低的回報率需要政府資金支持，但這兩類保障房需要10年乃至20年才能收回租金成本，在政策趨緊情況下，這種盈利模式對投資方來說無疑是雪上加霜。”他認為，政府希望通過社會資金的加持最終緩解保障房資金缺口的行為無異于望梅止渴。

融資難癥結

事實上，社會資金投資保障房并不鮮見，在社保基金、公積金、養老保險等社會資金紛紛進入保障房領域后，保障房融資模式逐漸多元化。

此前，首開和住總等國企已嘗試發行保障房企業債，緩解保障房資金壓力。此輪，北京6家企業完成私募債注冊發行后，雖然企業名單并未公布，但記者從接近消息源人士處獲悉，6家企業最有可能的還是優先考慮包括城建、金隅在內的國企，“相比民企，國企對保障房盈利模式考驗，以及回收成本問題沒有民企在意。雖然政策也鼓勵民企參加，但更多還是向國企傾斜。”

上述人士還透露，北京此次發行的36億元私募債主要用于保障房中公租房建設。“國企對公租房長周期回收成本關注度相對較低，可能更利于項目開發建設。”但是，多元化的融資模式也在考驗政府對公租房建設的規劃。

住建部數據顯示，2011年我國計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套，建設資金突破1.3萬億元。2012年全年保障性安居工程開工總量為700萬套，年內竣工的保障性安居工程總量目標為500萬套。“而在保障房建設中，公租房的占比為20%，以2011年的千萬指標計算，其中有200多萬套的公租房需要政府直接投入資金，按照平均單套50平方米計算，平均1500元/平方米建安費，那么200萬套公租房需要的投資額為1500億元（不包括土地費用）。”中原地產市場部總監張大偉直言。

根據住房和城鄉建設部的測算，去年1.3～1.4萬億元的總投資中，公租房資金占比為1500億元，占比達10%，“意味著地方政府要吸引同等甚至更多的社會資金參與公租房建設，因為和其他項目相比，公租房短期內幾乎不盈利，而社會資金追求的是有回報的投資。”張大偉表示。

在他看來，當前部分人解讀保障房投資額需要上萬億元的說法，實際上是誤解了保障房的概念，“當前保障房建設資金缺口并不是最大難題，難的是公租房低回報不能吸引社會資金。”正如張大偉所言，社會資金投資保障房，其收益回報成為不可忽視的一個因素。

保障房收益的一組數據也可以作為佐證。

此前，相關機構曾做過一個測算，投資保障房中的限價房毛利率一般在10%～15%；經濟適用房在5%～8%；投資地理位置較好的棚戶區改造項目，可以在滿足拆遷戶要求外的土地上進行商品房開發；而如果投資公租房、廉租房的話，由于在租金等方面有政策上限，雖然可以搭配商品房銷售，但卻難以彌補公、廉租房利潤的低下。也因此，公租房成為保障房建設中最不盈利的項目。

盡管如此，公租房占保障房的比重卻在逐漸增加。數據顯示，2010年全國計劃新建公租房40萬套，占590萬套保障任務約7%；2011年全國計劃新建公租房220萬套，占1000萬套保障房任務22%；2012年全國計劃新建公租房230萬套，占700萬套保障房項目約33%。

中國房地產學會副會長陳國強告訴記者，“和公租房相比，限價房、經適房和棚戶區改造可以轉讓產權給購房者，一般在期房就可以實現回款，融資相對容易”。他認為，廉租房、公租房的產權是不能轉讓的，資金回收難度大，在租金收取等方面存在很多的不確定性，融資難度較大。

土地出讓金降收雪上加霜

在社會資金對公租房項目望而卻步的時候，中央對保障房的支持力度顯得擲地有聲。

5月18日，財政部宣布，為支持城市棚戶區改造和廉租房建設，下撥中央財政專項資金共317億元。一周后，財政部會同住房和城鄉建設部下達了2012年中央補助公共租賃住房專項資金660億元的通知，總資金達977億元的專項資金，主要針對廉租房、公租房和棚戶區改造三項，其中，東部地區獲得166.7億元、中部地區獲得414.2億元、西部地區獲得396.1億元。

據悉，2011年中央共下達城鎮保障性安居工程補助資金1526億元，截至4月底，2012年以來，中央已下達地方1483億元補助資金，可以肯定的是，在資金壓力下，中央對保障房資金的補助將遠超去年。

“以660億元的公租房補貼來說，現在保障房建設任務已經下達到縣級城市，全國建設保障房的城市數量也達到了600多個，粗略統計，每個城市可能只有1億元的資金支持，這對公租房建設簡直是杯水車薪。”陳寶存坦言。

憑借多年在房地產投資領域的經驗，陳還向記者舉例說明，根據以往經驗，政府每年下發的保障房資金補貼一般都是按照當年土地出讓金1.5%的比例發放，“以2009年、2010年土地出讓金為例，中央對保障性住房的補貼標準基本維持在這個比例，因此一定程度上來說，中央在保障房資金額度補貼上并沒有增加，其緩解資金缺口的作用也就不能從根本上破解。”

中國指數研究院監測顯示，2011年全國130個城市，土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，土地出讓金的減少直接影響到財政收入。第一季度地方財政收入數據顯示，23個省份中，地方財政收入增速回落超過10%的有15個，財政部在對全國稅收結構分析時發現，全國稅收總收入完成25857.81億元，比去年同期增速回落22.1個百分點，創近三年同期最低。

“更重要的是，保障房大建并未完全起到彌補樓市調控對經濟影響的作用。數據顯示，在1～4月全國住宅新開工面積40606萬平方米，下降7.9%。按照年內開工保障房228萬套計算，平均每套60平方米的話，就達到了13680萬平米，大約等于全國新開工住宅的33.7%。”張大偉認為。

因此在這樣一個大背景下，公租房需要的社會資金依然不低于去年的水平。

仍以上述公租房計算標準，今年近230萬套的公租房，按照平均單套50平方米計算，1500元/平方米建安費，那么230萬套公租房需要的投資額為1725億元，其中不包括土地費用。減去當前下發的660億元補貼標準，僅公租房一項的資金缺口就為1065億元。

按照今年230萬套計算，合計補助660億元，平均單套補助不足3萬元，以公租房平均單套50平方米計算，平均建安成本在1500～2000元，那么單套的建安成本在10萬左右。“公租房補助一定程度上可以增加地方執行保障房建設的建設量，但在目前情況下，地方政府在房地產稅收及土地出讓方面都面臨非常大的壓力。”張大偉分析認為。

（來源：中國經營報）