關于定向建造合同效力問題

   目前，大多數定向建造合同的實質是土地使用權轉讓合同，我們首先來看看工業廠房定向建造合同雙方的權利義務：開發商（轉讓方）負責項目的立項、報建、建設、驗收備案、交付使用并在取得房地產權證后轉讓給定向建造的企業（受讓方）；定向建造的企業確定工業廠房建造的面積及其他參數，并按約定支付購房款或項目工程款。

   從其內容及形式上看，符合共同合作開發工業廠房，但從其實質上看，符合《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋［2005］第5號)第二十四條的規定“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同” ，因此其實質是一種土地使用權轉讓行為，即受讓方出資承擔全部的工程價款，再由受讓方支付土地使用權轉讓的費用而取得工業廠房。

   根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規定“下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）……”,其中第三十八條明文規定“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（三）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件…”。然而在工業廠房定向建造中，幾乎所有的開發商（土地使用權轉讓方）僅僅取得了土地使用權及項目的立項，而項目均未真正的開工建設，定向建造的合同均是在項目尚未開工建設的情況下簽訂，很顯然違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條、三十八條的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》的相關規定應屬無效的合同。