高明區低矮廠房完美變身企業總部

　2010至2012年，廣東開展“三舊改造”試點工作。高明區將“三舊改造”這一來之不易的優惠政策視為重要抓手，落實“產業轉型、城市轉型，環境再造”。3年來，全區已經完成和正在改造的“三舊”改造項目135個，改造前占地約1.6583萬畝，平均容積率約0.6，平均建筑密度約50%；改造后建筑面積將增加約1000萬平方米，平均容積率提高到1.5以上，平均建筑密度降低到30%以下。這證明舊改是一條可行之路。
　　3年間，除了各類發展商分享到舊改帶來的利好，更重要的是，在政府、企業、村居民之間，一種互惠互利，共謀發展的共識不斷更新生成。從本期起，本報《高明新聞》版將推出系列報道，展現高明舊改的潛力和努力，揭示高明舊改的理念、路徑和成效。
　　廢棄廠房上現身首個城市商業綜合體項目、低矮廠房集約改造后轉身為首個中小型企業產權式總部基地……在3年舊改歷程中，高明區內的不少記錄被頻頻刷新，不少“第一”紛紛涌現。
　　同是“舊廠房改造”項目，但它們各有各的特色，各有各的智慧，但卻都歸于節約集約用地這一最終目的。從數據來看，高明三年舊改中“舊廠房改造”項目的審批數和竣工數遠遠多于“舊城鎮改造”及“舊村居改造”，勾畫出高明舊改致力釋放潛力用地、促進工業提升的理念和路徑。
　　京柏城廢棄廠房原址打造首個城市商業綜合體
　　京柏城，一個位于高明中心城區核心商圈的首個商業綜合體項目。它的改造，是高明舊廠房改造為商貿新城的經典項目。
　　改造前的京柏城是原高明第一機械廠，是高明數以千畝計的舊廠房的典型縮影，原有建筑面積2.1萬平方米，地處2006年編制完成的《荷城商圈概念性規劃》規劃范圍內。沿原高明第一機械廠兩端所建的東華夜市，成為過去相當長一段時間內該區“馬路經濟”的獨特圖景，但隨著城市的更新和商貿業越來越注重品位和檔次，二者逐漸顯得格格不入。
　　不同于舊城鎮、舊村居改造須首先征得為數眾多的村居民同意，厘清征地拆遷和補償等問題，舊廠房改造只需征得權屬人的同意。京柏城項目采取了局部拆除改造的模式，在原第一機械廠廠址上進行拆遷、改造以及新建，其中拆遷舊建筑面積約1萬平方米，改造原有可利用樓宇面積1.1萬平方米，在拆遷原址上新建面積4.2萬平方米。2009年1月，改造工程正式動工。2012年1月，京柏城項目正式開業。
　　改造后，京柏城帶來了沃爾瑪，帶來了五星級國際影城，帶來了集吃、喝、玩、購一條龍的首個商業綜合體，這些都是看得到、去得了、摸得著的，一解高明市民多年等待一個高端消費場所之渴。
　　973創新產業園土地集約利用率提高近5倍
　　上月底，高明“舊廠房”改造的另一重點項目973創新產業園迎來其發展的重要里程碑，它與IBM公司達成合作，將攜手打造智慧園區。目前，IBM已經開始為高明973創新產業園提供園區基礎設備的配置和相關的技術服務，這將為園區日后的智慧建設做好充分的前期準備。
　　973創新產業園位于高明企業最集中、交通最便利的滄江工業園，改造前是一家電器公司的工業用地，由這家電器公司在政府政策引導下自行改造，是高明“舊廠房”改造另一種模式整體拆除改造的典型。據973創新產業園負責人李軍雄介紹，改造前占地150畝的園區只有2萬多平方米的建筑面積，全部為一至兩層的低矮廠房，改造后拆除原有全部廠房，新建16層會展綜合大樓1棟、5層廠房14棟、12層員工公寓3棟，建筑總面積達到22萬平方米。
　　據了解，973創新產業園是高明首個中小型企業產權式總部基地，目前工程一期建設的16層會展綜合大樓及一棟5層廠房已封頂并轉入內部裝修。全部18棟建筑建成后，將成為擁有研發設計中心、會展中心、物流倉儲中心、商業配套中心、電子商務中心、總部公寓中心6大中心配套于一體的多種功能綜合型產業園區。
　　“同樣大小的一塊工業土地，經過改造，建筑面積可從2萬多平方米增加到22萬平方米，容積率由改造前不足0.5提高到2.4以上。”高明區政府副秘書長、區三舊改造辦主任歐德堅用直觀的數字描述“舊廠房”改造前后的變化。
　　節約集約用地是目標“三舊”改造各有側重
　　其實，讓人看到高明“三舊改造”潛力和努力的不僅有京柏城和973創新產業園。
　　以京柏城、973創新產業園為代表的“舊廠房”改造，旨在優化城市宜商興業環境，促進產業結構調整。而以沿江路以東區域、三洲舊區為代表的“舊城鎮”改造，追求的是城市面貌的更新和人居環境的改善，為生產性服務業和生活性服務業騰挪空間。未來，高明沿江路以東將從閑置、倉儲用地改造成為“山林水都”的“門簾”體現濱江景觀的開放性、公共性的旅游、商業和休閑場所；三洲舊區則要以“半城碧水伴城山”為主題，打造成為滄江河畔的現代化休閑商住中心。
　　“舊村居”改造的重點是城中村，在和諧拆遷和傳承歷史文化的基礎上，促進村容村貌提升和群眾生活改善。
　　區三舊改造辦負責人表示，不管是何種模式的“三舊改造”，促進節約集約用地、提高土地利用效率，讓村居民分享城市發展果實始終是舊改過程中不變的指導思想。
　　數字看舊改
　　新增建筑面積約1000萬平方米，平均容積率從0.6提高到1.5以上
　　新增公共綠化面積約38萬平方米
　　新增區域綠化面積56萬平方米
　　新增基礎設施和市政設施用地面積約47萬平方米
　　亮點個案
　　舊改后產值提升10倍
　　由國內大型建材企業安徽海螺水泥(600585,股吧)股份有限公司啟動的舊廠房改造項目位于高明區荷城街道蓬山路東側，占地98畝。該項目用地原是紅河建材有限公司廠房，由海螺水泥投資5億元改造，首期建設年產能200萬噸的粉磨站，項目于2010年9月份投試產，被納入當年廣東省現代產業500強項目。
　　同樣面積的一塊土地，同樣是生產水泥，改造后由于興建多層廠房，其面積從35000平方米至50000平方米，產能從20萬噸增至200萬噸，年產值從6000萬元增至6億元，二期生產線投產后，產能預計達400萬噸，年產值將增至15億元。
　　舊廠房改商住增公益用地
　　2011年5月，更合鎮利德豐陶瓷有限公司舊廠房改造項目在佛山市第七屆城市可經營項目投資洽談會暨項目簽約儀式上正式亮相。在市、區政策引導下，利德豐陶瓷有限公司將自行把舊廠房改造為商住項目，并嚴格執行用于商品住房開發的“三舊”改造項目，用于公益性項目的用地不得低于25%的規定。
　　據悉，該項目擬投入3億資金進行商住項目開發，整體項目建成后將成為集商業、住宅、休閑為一體的商住社區，同時配套學校、醫院、商場、圖書館、影劇院、公園等公共設施。
　　服務機制
　　三年舊改政府服務未缺席
　　3年來，在這一場轟轟烈烈的舊改運動中，對于主導者政府而言，其角色無疑已實現升華與蛻變。
　　在推進舊改的同時，政府自身定位在實踐中悄然發生變化，從管理者變身為服務者，并把政策著力點放在了撬動多方力量參與舊改與規范開發建設行為上。如此一來，三舊改造各利益主體在政府的協調下更容易找準各自的利益平衡點，政府的服務更是讓當前城市轉型與產業升級所面臨的土地之“困”迎刃而解。
　　出臺政策提升企業舊改積極性
　　與其他地方區別的是，高明舊改從一開始就很重視引導企業改造舊廠房，企業也顯現出利用舊改用地發展產業的積極性。
　　2011年4月，《佛山市高明區鼓勵舊廠房改造促進工業提升發展獎勵辦法》和《關于鼓勵高明區工業企業建設多層廠房的若干意見》，希望借此鼓勵企業集約、節約用地。從財政扶持、稅務優惠、規劃扶持等方面對企業給予引導。比如規定企業參與舊廠房改造最高一次性獎1000萬元，將享受鼓勵政策的工業廠房項目造價標準從2000元/平方米調低至1200元/平方米。
　　針對列入“三舊”改造的舊廠房絕大部分為集體建設用地的現狀，高明還明確，對符合手續的集體建設用地轉為國有劃撥工業用地并用于發展工業的，可按轉為國有土地時所繳區級行政類收費地方留成部分對投資者給予獎勵。而對企業來說，集體建設用地轉為國有劃撥工業用地的好處是購買者可將房地產用于抵押，融資擴大發展，而且也可避免使用集體建設用地時經常出現的各種糾紛，有利于入駐企業的長期穩定發展。與此同時，舊廠房也可完善手續轉為商品房，但公益性項目用地不得低于25%。
　　“通過舊廠房改造，對政府來說，可以解決當前土地利用效率不高和有項目缺乏土地等問題，對企業來說，項目得以落地的同時，通過政府的獎勵措施和優惠政策實現了土地產權利潤的最大化。”高明區政府副秘書長、區三舊改造辦主任歐德堅說，通過舊廠房改造可以實現政企雙贏。
　　高明區從2010年開始推行“三舊”改造，到去年為止一共審批的三舊改造項目共350個，面積31410.5畝。其中舊城鎮改造項目100個，面積15847.8畝；舊廠房改造項目203個，面積13919.7畝；舊村居改造項目47個，面積1643畝。其中，竣工項目49個，面積1529.6畝，包括舊城鎮改造項14個，面積185.23畝；舊廠房改造項目29個，面積1196.93畝；舊村居項目6個，面積147.45畝。
　　從數據可以看到，不管從納入改造數目還是竣工數目來看，舊廠房改造項目都遠遠超過其余兩者。從中不難看出，高明三年舊改致力于釋放土地潛力、促進工業提升的獨特理念和路徑。
　　服務隨行項目落地時間縮短一半
　　在3年的舊改試點過程中，政府服務意識的轉變讓不少企業和村民都深有體會。一個建設項目的報建工作尤為關鍵，在各項目的落地前后，高明區各政府部門拋棄“官老爺”的作風，對項目主體提前介入，采取主動服務，使項目順利落地，并開工建設。
　　讓973創新產業園總經理陳錦焯記憶深刻的是，在推進項目過程中，高明區政府給予了大力支持，包括及時兌現獎勵和補助資金，開通綠色通道，簡化各項審批手續等，使項目進展比預期理想。陳錦焯說，973創新產業園原計劃去年下半年才動工建設項目，結果提前到去年4月就開工了，為項目建設節省了約一半時間。
　　事實上，一個建設項目報建事項繁多，一旦某個環節出錯，將把項目的開工時間無限期拖延。973創新產業園項目自落地之初，就被列入高明舊改重點項目中，由專人跟進保障該項目盡快開工。
　　而國土、規劃、建設等部門也是提前介入，為該項目的報建等工作進行貼身服務，主動提供指引。“隨著項目建設的加快推進，周邊不少企業也看到了舊廠房改造的廣闊前景，紛紛向我們提出合作開發的意向，讓我們對項目發展的信心更足。”973創新產業園銷售經理李軍群說。