商業地產投資過熱或遇政策降溫

據21世紀不動產深圳公司消息，8月29日，深圳市地方稅務局、深圳市規劃和國土資源委員會聯合發布《關于實施存量非住宅類房產交易計稅價格核定工作有關事項的通知》，根據通告，今后將對深圳市范圍內的存量非住宅類房產交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格規定計征各項稅款。該通告將從2012年10月1日起執行，有效期5年，具體時間從納稅人在深圳市房地產信息系統網簽買賣合同的時間為準。

　　這一措施的實施，將導致商業地產交易成本大幅提升。而它的背后，則是各地商業地產投資熱的泡沫化。

　　據記者了解，近年來，各地方政府為拉動城市經濟持續發展和提升城市形象，大力推動商業地產的開發和投資，尤其在二三線城市的核心區及經濟開發區，大量商業綜合體項目拔地而起。據統計2009年至2012年，中國商業地產投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發的1.3倍。2012年上半年，這一差異擴大至2倍。

　　商業地產快速增長的原因

　　商業地產熱度緣何急劇升溫？21世紀不動產集團市場研究部負責人認為，首先，商業地產不受此輪調控限制，大量原住宅地產的投資流向商業地產；其次，商業地產的開發得到地方政府的支持，它能提升城市形象，帶來穩定稅收；再次，在一線城市住宅土地越來越少的大背景下，不少開發商有轉型需要。

　　泡沫化風險顯著

　　據介紹，目前從全球范圍來看，在建的大型城市商業綜合體項目80%都在中國。據21世紀不動產上海公司反饋，2012年上海將有22個商業綜合體項目入市；北京預計有17個零售商業地產項目入市，體量達94萬平方米，其中購物中心面積達78萬平方米；成都同時在建的商業綜合體項目達到100多個，其中市區57個，面積規模達到3400萬平米左右的體量；在深圳，大型集中式商業項目面積在未來5年將增長87%，接近翻倍，而未來5年供應量相當于深圳過往30年存量集中式商業的總和，預計年底深圳大型優質商鋪總存量將達190萬平方米。

　　據21世紀不動產集團下屬商業地產事業部監測，近兩年來，北京的寫字樓市場異常火爆，熱點區域寫字樓每平米租金都普遍漲幅在30%左右，有的項目達到50%以上，熱點區域內寫字樓的滿租率普遍在90%以上。據負責出租寫字樓的中介經紀人介紹，目前北京購買寫字樓的客戶也通過中介渠道尋找房源，基本上都是以投資為主，主要是因為寫字樓不受“限購”影響。

　　政策調控勢在必行

　　值得指出的是，近年進入商業地產領域的部分企業，缺乏商業開發和運營經驗，對開發前景盲目樂觀，隨著商業地項目的入市，后期的招商運營問題將十分尖銳。21世紀不動產表示，我國仍處于城鎮化加速的中期，城市商業整體而言確實有著廣闊的前景，但是，過猶不及。短期來看，很多城市存在商業地產大量集中開發導致產能過剩的風險。比如一線城市在同一個區域內出現多個大中型商業項目，在滿足當地零售業市場需求的情況下，項目間運營必然面臨惡性競爭，在二三線城市，甚至是三四線城市，普遍存在盲目開發而忽略當地消費能力的現象。從21世紀不動產集團下屬的商業地產事業部反饋來看，一些城市即將入市的項目招商情況不容樂觀，產品銷售勢頭也有所減緩。

　　雖然國家調控的重點是住宅，但商業地產的過熱也必將引起主管部門的注意。深圳對商業地產的調控便是一個信號。不過，21世紀不動產表示，要真正抑制商業地產投資過熱，關鍵還應提高其持有環節的成本。