商業地產究竟蘊藏什么商機

宏觀調控之下，要求降房價的呼聲竟是出奇的 一致，高房價似乎已成為全民的“公敵”，但是，造成房價畸高的原因，迄今無論在業內或業外，始終無一定論，紛爭也從未平息。實質性的調控一年半以來，高房價的“陣地”似乎依然“固若金湯”，少有實質下降。而隨著利率提高，以及限購限貸，北上廣深等一部分一、二線城市或正出現供大于求的趨勢，這其中人為的、政策上的因素要遠遠大于市場的自我調節。以至于北京和上海二個超級豪宅，由于標價目標過大，政府強制約談下浮房價，也反映出行政干預正逐步變為常態而凌駕于市場之上。

　　在此背景之下，樓市走勢似乎正在陷入一個怪圈，住宅開發的難度在增加，而商業地產正逐漸受到相當部分房產商的重視。開發商業地產的積極性在整個行業呈現高漲趨勢。而人云亦云的致命點，正在于商業地產究竟蘊藏什么商機？特別是在調控之下，競爭激烈、政策多變、資金短缺，市場的不確定也同時大大增加，商業地產一定不是“香餑餑”。

　　商業地產其運作難度遠遠高于住宅地產，這里因素眾多，而其中的投資回報周期冗長并不是一般房產商能承受的。這里還有城市經濟發展問題、人均GDP指標、城市購買力、商業業態定位、招商營運、經營管理等一大堆問題。

　　今年以來，筆者走訪多地，一些地方的商業地產開發，一方面是地方政府的“忽悠”，另一方面是房產商憑借一時熱情，陷入“歧途”的商業地產比比皆是，并且觸目驚心。多為設計假、大、空，規劃無度、定位不準、惡性競爭等而出現的商業樓盤，無人問津，讓地方政府和房產商都背上一個沉重的包袱。

　　在離南京50公里的安徽一個縣城，浙籍房產商不惜重金投資20余萬平米的“奧特萊斯”，選址是在一個工業園區內，離市區打的半小時以上車程，筆者應邀前往“考察”，頗感“上當受騙”，從縣城返程回市區僅候車就等上90分鐘，最后打摩的了事。筆者與房產商磋商，房產商自鳴得意，一是此處無“奧特萊斯”；二是政府希望做高端品牌；三是離南京僅50公里。典型的屁股指揮腦袋。

　　房產商耶？政府耶？市場耶？

　　開發一個“奧特萊斯”，所具備的的條件更苛刻。依這個縣城目前經濟狀況，消費水平，做“奧特萊斯”是定位嚴重錯誤；政府有時候一些想法根本無瑕顧及市場，為政績“沖動”；雖然離南京是比較近，但可以肯定的是南京人絕對不會到安徽一個小縣城去消費奧特萊斯。

　　江蘇鎮江，一個房產商為了一個項目，據說是回報地方政府，先投資一個商業地產，當初的想法就是急功近利，規劃之初根本沒有業態定位。據介紹，竣工迄今已三度招商，前二次慘敗收場，這次招商也前景未卜，由于前面項目沒有運作好，后面“生活”也無法操作，房產商弄得雞飛蛋打。據介紹是一個“民國式”建筑，或許筆者“孤陋寡聞”，第一次聽到這種風格的商業建筑。項目“死掉”，地方政府絕對不對動惻隱之心，房產商當然是咎由自取。

　　在山東梁山附近一個小縣城，竟同時有4個總量達60萬平米的商業樓盤在開發。小縣城本身人口較少，屬于經濟不發達地區，交通一般，項目宣傳用一輛“小皮卡”四周一圍，敲鑼打鼓在縣城兜一圈，全縣人民都知道是怎么一回事，現狀是幾個房產商互相大眼瞪小眼。究竟是誰的錯？沒有人知道。這么大的投資開發量，現在暴露出來的問題是業態根本無法定位、招商招不到、消費量和消費層次跟不上、營運管理成本巨大。

　　事實上的商業地產，自然不能以偏蓋全。上述僅是個案而已。能夠說明問題的，便是商業地產風險極大，當還沒有搞清楚商業地產究竟蘊含什么商機的時候，靜觀其變是最好的選擇。依目前市場態勢，調控或許還不會“鳴金收兵”，但是，商業地產的開發絕不是”一馬平川“，其兇險度無法估量。