全面解讀房地產政策 幾個誤讀與誤判

人多地少的基本國情，社會主義初級階段，大國經濟特征以及完善中的社會主義市場經濟體制背景決定了我國房地產政策既不能照搬工業化、城市化已經完成的發達國家（地區）和幅員較小的國家（地區）已有的經驗，也不同于人均土地資源豐裕的發展中國家。我國房地產政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產政策導向與房地產市場發展趨勢相吻合，才能四兩撥千斤，達到預期目標

　　2003年以來我國房地產調控政策密集出臺，力度不斷加大，特別是2010年4月以來，在一年內更有三次調控政策出臺，且力度一次強過一次，然而對政策的效果眾說紛紜。有人認為效果初步顯現，為達目標必須堅定既定方向，進一步加大調控力度。也有人認為政策效果不佳，有必要調整思路。

　　對于效果不佳的原因，有論者認為是地方政府態度消極，與中央博弈，開發商本能的抗拒，以及投資性、投機性購房（以下簡稱“兩投”購房）火爆，外部投機資本進入等原因所致。筆者認為，我國房地產政策效果不佳固然與上述因素有關，但深層原因還在于對房地產市場的認識不全面。

　　夸大支流的形勢誤判

　　正確認識形勢、判斷形勢是制定正確政策的前提。套用毛澤東的一句名言，我國房地產形勢是糟得很，還是好得很？或者說，我國的房地產成就是主流，還是問題是主流？我國十多年來的住房體制改革是基本成功的，還是基本不成功，是否有必要進行“二次”房改？

　　一個不爭的基本事實是，由于房地產市場十多年發展提供的物質基礎，我國城鎮居民人均居住面積每年增加約1個平方米，居民居住條件整體上有了很大改善，房地產對改善民生、推動國民經濟健康穩定發展功不可沒，這是主流。房價上漲過快，住房資源分配不均，部分住房質量存在隱患，“兩投”性購房興風作浪，部分居民住房依然困難等問題確實存在，有的還非常嚴重，但這是支流，是發展改革中的問題，也必須通過發展改革得到解決。

　　以我國房地產涉及面之廣、問題之復雜、各地差異性之大，找出若干實例來否定主流并不難，但以局部數據、典型實例對整體形勢作出誤判，夸大問題，以支流否定主流，只能貽誤事業發展而無助于問題的解決。

　　當前，各行各業似乎都是形勢大好，至少基本面是好的，唯獨房地產被整體丑化，成為眾矢之的，不僅受到媒體的幾乎一邊倒的輿論圍剿，道德層面的譴責，而且受到國家政策持續不斷地擠壓。這種形勢誤判誘發了購房者過高的預期，造成了住房持有者不安和開發商投資預期的不穩，激化了房地產供求矛盾，而且導致中央和地方權威和信譽的受損，惡化了社會和諧氛圍。