房地產調控政策生效銀十樓價溫和下跌已成趨勢

在房地產調控政策效果不斷累積下，今年樓市“金九”注定將慘淡結局，而即將到來的“銀十”也不容樂觀，房價溫和下降已成趨勢。

從歷史經驗看，樓市成交量持續“冰凍”3個月以上，房價便會開始松動。今年以來，一線城市商品房成交量迭創新低，二手房交易萎靡不振。進入傳統的銷售旺季后，開發商加速推盤，優惠折扣力度不斷加碼，但購房者依然不買賬。

9月，全國樓市銷量再度出現顯著下滑。據統計，全國主要城市9月以來新房周均銷售量環比下降25%。其中，一線城市下降31%，二線城市下降22%，三線城市下降23%。

市場方面，7月以來，一線城市“特價房”不斷，這在很大程度上影響了整體房價走勢。從最新房價數據看，一線城市部分區域的房價已經下調。在北京，9月上半 月的二手住宅成交均價環比下跌1.8%，與今年二手住宅成交均價的最高點相比，已下跌7.7%。而10月計劃開盤的新房項目擬售均價環比降幅超過4%。

類似的情況也出現在上海。統計顯示，6月1日至9月20日，上海持續成交的新建商品住宅項目共有208個。觀察其逐月價格變化，發現均價環比下降的樓盤由 7月的100個擴大至9月的114個，降價樓盤占總供給比例為55%。而這些增加的降價樓盤環比降幅大多在10%以上。

雖然今年以來房地產行業的開工量和投資額增速持續下降，但在前兩年行業景氣的帶動下，很多房企拿地和開發的熱度依然高企，這些投資將從四季度開始陸續形成供應，由此導致房企的庫存和資金壓力增大。

統計顯示，124家A股房地產企業存貨量在2009年三季度以來不斷上升。截至今年二季度，這些房企的存貨合計已達12333.7億元，同比增長逾四成。隨著銷售率下滑，房企資金回籠將受阻，降價動力將顯著增加。

顯然，調控不放松，成交量起不來，房價走低已成必然。不過，由于真實住房需求依然旺盛，加之房地產銷售方面的特殊性，房價具有一定程度的“剛性”，短期內大幅下調的可能性很小。溫和降價、變相降價將成為多數開發商應對樓市調整的主要策略。(記者 林喆)