土地財政不改則地王難抑 央企退出不解決根本問題

“央企”近日再度頻頻成為“地王”,國務院國資委18日發布的“78家央企將退出房地產業”的消息更是引發業內一些人的期待:央企退出后,“地王”是否會減少,地價是否會平穩？

　　一些分析人士指出,“地王”產生的根源不在于買家是央企（國企）,還是民企,而是房地產開發資金的過度充裕和地方財政對土地開發的過度依賴在作祟。不管是“國進”還是“民進”,如果銀根不調、“土地財政”不變,即使央企退出,依舊會有更多的民企競奪“地王”,土地市場的虛火仍將燃燒。

　　央企退出不能解決根本問題。央企獨霸土地市場是2009年下半年以來的事。而在2007年,地價上一輪快速上漲之時,獨領風騷的企業以民企居多。中國指數研究院的統計數據顯示,2009年成交總價排在前10位的地塊中,國企獨占8席,成交樓面地價前10的企業中,也同樣有8席被國企占據。但是在2007年的總價及單價“地王”中,買家里面國企與民企之比則為3:7和4:6。

　　事實上,即使在2009年,也不乏民企組成聯合體拿下“地王”的例證。最典型的是2009年12月22日,由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯合體以255億元的天價擊敗由保利、中海、萬科(000002,股吧)三家國企組成的聯合體,拿下廣州亞運村“新地王”。民企保持著至今“總價地王”的紀錄。央企也好,民企也罷,追逐“地王”對市場造成的副作用,并無多大區別。

　　“價高者得”催生“地王”。資金才是“地王”之母。能夠在“地王”級別的土地市場上呼風喚雨的房企,大多擁有巨量的銷售回款和寬松的銀行貸款,尤其是大型央企在獲得資金支持方面更具優勢。

　　近年來,“價高者得”的土地出讓方式備受詬病。在資金規模不對等的情況下,單純的價高者無疑將導致對其他資本的擠出和個別開發企業對優質地塊的壟斷。央企具備這個條件,一些民企也擁有這樣的實力。改革土地出讓方式的呼聲近年來時有耳聞。但地方政府實際上同樣是游戲的參與者、獲利者。寄望于嘗到甜頭的“運動員”去修改游戲規則,并不現實。

　　不少業內人士指出,行之已久的“土地財政”可以說是“地王”的終極推手。

　　在我國房地產市場的供需雙方中,供方中除了房地產商以外,實際上還有控制著土地資源、收取各種契稅費的地方政府。“地王”支出最終流入地方政府的口袋。不少城市的土地出讓金已經占地方財政收入的近50％。

　　如此不難看出,只有真正落實房地產調控的種種措施,改變對“土地財政”的高度依賴,改革現行的土地出讓方式,才能根本鏟除“地王”產生的土壤,讓地價趨于平穩,讓樓市回歸理性。舍此,央企“地王”也好,民企“地王”也好,均將是“按下葫蘆浮起瓢”。