高房價如何由來調控需定位房產政策方向

“高房價”和“房地產調控”再次成為人們關注的熱詞。國家統計局1月19日公布的2009年全國房地產市場數據則顯示，2009年全年房地產成交價格約4695元/平方米，相比前一年均價上漲約24%。正是在如此大幅度的漲幅面前，全國各地開始出臺各類調控措施以防止房地產泡沫。

　　事實上，全國各地特別是東部沿海城市的房價水平近年來一路上揚，上海、深圳和北京等大城市的商品房價格攀升到每平方米數萬人民幣的水平，不僅廣大城市低收入者無力購買，甚至大量工薪階層和城市白領也“望房興嘆”，淪為“房奴”和“蟻族”。與此同時，由于房價的快速攀升，高收入者、部分企業甚至國際資金也大量進入房地產市場進行投資（投機）活動，進一步推高了房價。如任由這一趨勢持續下去，不但會危及房地產行業自身的健康發展，更積累了大量的資產泡沫和金融風險，對國民經濟的長期持續健康發展構成威脅。

　　筆者認為，影響當前房地產價格持續走高的因素首先來自“供”和“求”兩個方面。從房地產供給的角度看，政府土地壟斷、土地財政以及保障性住房建設嚴重滯后，導致普通住房供應嚴重不足。所有土地歸國家所有，開發商要想獲得土地進行房地產開發就必須通過“招、拍、掛”的方式從地方政府手中購買土地的使用權，政府因此獲得土地出讓金收入。據測算，近年來土地出讓金收入占各省地方財政收入的比重普遍在40%-50%左右。而由于開發商獲得土地的成本較高，再加上企業逐利的本性，開發商也傾向于開發大戶型、高房價樓盤。本來廉租房建設是增加普通住房的有效途徑，2009年年底的中央經濟工作會議提出，三年的總目標是1540萬套。然而，這方面的執行力度明顯不足，進展十分緩慢。而從房地產需求角度看，去年年初以來寬松貨幣政策和住房信貸政策，在“拯救”房地產業的同時，也助長了房地產投資和投機需求的大規模擴張。僅個人消費性住房貸款一項，2009年就新增1.4萬億元，超過2005年至2008年新增個人住房消費貸款的總和。

　　其次，房地產價格的持續走高還與我國投資渠道狹窄、投資品種單一有關。由于我國的資本市場發育較晚，目前除股票市場外，債券、票據、期貨、基金等其他資本市場發育不足，可供投資、投機的渠道十分單一。因而，“先富起來的”人們只能選擇股市和樓市，以獲得財產性收入。特別是由于中國人口眾多且處于城鎮化的加速時期，人地之間的矛盾空前突出，再加上傳統的“居者有其屋”的思維定式，投資者更青睞于投資房產市場，年輕一代也更傾向于盡早擁有自己的一套住宅，這一切都加大了對住房需求的壓力。

　　第三，房地產價格的持續走高恐怕還與房地產業政策的方向有關。我們注意到，與住房的消費品屬性和社會保障功能相比，政府更多地強調了住房的投資功能和經濟增長的支柱產業地位。在處理發揮政府提供保障作用和發揮市場調節作用方面，政府更傾向于借助市場的力量解決住房問題。其實，住房作為一項關系千家萬戶利益的特殊產品，不可能完全依靠市場的力量滿足不同層面的住房需求。近十年來的實踐證明，在完全的商品房制度下，只能導致“富人越買越好，投機者越來越多，普通百姓買不起房”的局面。有關國際經驗表明，政府有必要也有可能通過提供廉租房或低成本住房的方式解決中低收入者的住房問題。政策執行中的關鍵是如何甄別不同的收入層次和真正需要者，避免高收入者的欺騙和“搭便車”行為。

　　回顧近年來房地產調控政策的變化，筆者認為治理高房價問題的關鍵是要清晰定位房地產業政策的方向，厘清政府和市場的相互關系以及處理好房地產的供求關系。從短期看，有必要加快政府保障房建設的進度，打擊部分房地產開發商的囤地行為，重新強調銀行防范房貸風險的政策。而在中長期，則要著重從以下三個方面穩定住房價格，促進房地產業的持續健康發展：一是在確保全國18億畝耕地“紅線”的前提下，促進土地城鄉流轉，緩解土地供應壓力；二是開征房產物業稅，使地方政府獲取的來自土地的收入從出讓環節轉移到持有環節；三是借鑒國際經驗，構建中國的住房保障體系，推進資本市場建設和完善土地拍賣制度。