地產政策再次施壓 揭秘地產投資線路圖

　開來資訊

　　昨日,地產行業再遭重創,國務院常務會議決定將實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。第一、對購買首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；第二、對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1.1 倍；第三、對貸款購買第三套及以上住房大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　從以上政策上看,可以很容易的總結出如下觀點:1、目前對于購買二套房的最優惠政策是執行85 折利率,如果未來嚴格執行1.1 倍利率,月供會增加13％。2、目前市場中投資購房比例較高,提高了首付比例和貸款利率將明顯提升投資購房門檻,并降低投資購房的預期收益率,這部分需求的擠出將導致交易量的下滑,從而影響開發商的回款和預期,未來房價上漲趨勢將會很快得到控制。而從近期銀監會和央行會在近期出臺細則和對商業銀行進行窗口指導等措施上來看,此項政策會得到嚴格的執行。

　　正因為如上觀點,說明只要政府態度堅決,銀行層面就會嚴格落實。并且本次也提出對首次購買90 平米以上的購房者首付比例提升至30％,對首次購房也同樣提高了門檻,其嚴厲程度超出預期,在政府如此強硬的態度之下料商業銀行也不會疏松執行。國務院會議還提出加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策,為未來房產稅的出臺埋下伏筆。通過開來資訊金融終端上的機構研報上的分析顯示,不少機構都認為政府會給市場一定時間來觀察調控效果,如果房價繼續上漲房產稅可能于六、七月份在北京、上海、深圳、重慶四個城市率先出臺。如果房價得到控制,房產稅出臺時間也會延后。

　　前期地產股的投資邏輯陷入兩個死循環。一是基本面越好股價越跌,因為預期后續會有調控政策出臺；二是政策即使出臺但沒有效果地產股仍不會有好的表現,因為預期后續還會有更嚴厲政策出臺。但在本項政策出臺之后,一些機構認為政府會給市場一段政策有效性的檢驗期,短期調控政策也將進入空白期。未來地產股的投資機會來臨的前提是房價得到控制,因為只有房價穩定投資者預期才能明確。所以可以說本次出臺政策對抑制房價會比較有效,但由于政策效力較強也會使行業基本面出現下滑過度的可能,所以本次能否實現適度調控的效果將決定未來地產股投資機會。在此筆者向各位提供一份《調控多方加力投資應待企穩》的報告,看了以后,相信能對您有不少的幫助。