樓市政策調整可以視為“不可抗力”

國家樓市調控新政所帶來的交易風險，不屬于一般性的商業風險，其后果本不應該由單方承擔，否則就是不公平。因此，將樓市政策調整認定為“不可抗力”，判決解除合同，雙方彼此不承擔違約責任，更為妥當。

　　連日來因樓市調控新政造成的購房人退房現象大量涌現。今年4月15日以后，北京二手房買方的違約比例已占到違約總數的70%。而以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的客戶，占到了買房違約總數的80%。此外，一些一手房買家也開始醞釀退房。隨之而來的，將是由政策調整帶來的房屋買賣糾紛案件集中涌入法院(4月26日《北京青年報》)。

　　北京的情況可能在許多大中城市都具有普遍性。大量集中涌入的“政策性違約”糾紛案件，不僅給法院帶來工作數量上的壓力，而且還會帶來適用法律上的難題。

　　事實上，如何給“政策性違約”定性，處理此類案件應當適用什么原則，在法律界已現分歧:有法官認為政策調整不屬于“不可抗力”而屬于“情勢變更”，購房人退房可能不承擔違約責任;有法官則認為既不屬于“不可抗力”也不屬于“情勢變更”，判決解除合同會縱容買房人的不誠信;而有學者則認為政策調整導致買房人無法履行合同，應該屬于“不可抗力”。

　　對于公民個人來講，購房行為涉及金額較大，是重要的經濟交易行為，是否繼續履行合同或者是否支付違約金，都涉及到較大財產利益，而且此類糾紛案件可能具有普遍性和規模化特點，要求司法機關進行處理時必須高度重視，十分慎重。在筆者看來，首先要對政策調整進行正確的法律定性，即到底應該歸入“情勢變更”還是“不可抗力”，在全國范圍內實現標準統一。當然，法院判決的最終結果還必須切實防止背離政策導向的傾向，不能與樓市調控政策的基本宗旨和目標相違背。

　　筆者認為，在判定樓市政策調整對合同的影響屬于何種法律性質時，我們不必搬出關于“情勢變更”和“不可抗力”概念的深奧的專業解釋，最通俗易懂的解讀應該是:國家政策強制房屋買賣雙方變更合同條款。而這些條款對于雙方來說都是必須接受、沒有商量余地的。尤其需要指出的是，國家政策導致的條款變更，會直接導致買房人的不能履行，或者因貸款利率的大幅提高而間接提高購房成本，這兩種情形中的無論哪一種都直接損害合同訂立時的合意基礎。

　　另外，國家政策調整帶來的交易風險，不屬于一般性的商業風險，其后果本不應該由單方承擔，否則就是不公平的。如果因為政策調整而相應地調整房屋買賣合同的履行方式，比如修改合同，在還款期限方面給予延長，那就等于強制購房人單方承擔政策調整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受任何實質影響，這顯然是沒有任何道理的。

　　從另一個方面講，法律是長期的政策，政策是短期的法律。政策往往對法律有一定的臨時矯正作用。我國近期不斷推出的樓市調控新政策在這方面的作用更加突出和明顯。它一方面通過提高購房首付和提高貸款利率來降低購房者資金承受力，遏止購房需求，減少房屋成交，以穩定房價;另一方面通過提高購房成本，減少購房需求來改變公眾的房價預期，從而遏止房價過快上漲。如果法院不將政策調整認定為“不可抗力”，判決的結果是大量維護購房合同的有效性，將與政策調控的基本導向相悖，間接支持了高房價。

　　不可否認，以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由的違約中，肯定隱含著部分預期房價下跌而退房的不誠信，但司法鑒別這種情況是困難的，甚至幾乎是不可能的。何況，耗費大量司法成本鑒定后得出的判決結果還可能與調控政策的基本導向背道而馳。因此，無論從哪種意義上講，把樓市政策調整認定為“不可抗力”，判決解除合同，雙方彼此不承擔違約責任，更為妥當。