房產政策為民生 既出則應根治

近幾年來，房價的持續上漲致使大量資金為追求高利潤以及更大的升值空間，紛紛涌入了房地產市場。據仕一邦調查，國際上房地產投機比率的警戒線大約為15%，超過這個比率就是比較危險的。而據最新調查上海25個小區23694戶居民，大概有26.55％的購房者是把房子作為投資的，更大數量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。投資買房的人在房產價格上漲的過程中，可以起到推動房價進一步上漲的功能。同樣，仕一邦 認為，在房價很可能見頂的時候，因為不再有獲取高額利潤的預期，同時為了避免不動產價格下降的預期，市場必然會出現暫時性的大量產權轉移行為，而這很可能也會加速房價早日的回歸理性。

而在中國，炒得火熱的溫州炒房團已經名揚大江南北，而在上海，更有其他中國內地垮省的投資者，還有海外投資者。上海的房子就有大約為40%的外地人購買，可是在一些國際化大城市，如紐約，也是由當地居民購買75%的房產。為什么有這樣一個炒房比率的警戒線？就是當小于這個比例，這些人的大量產權轉移行為市場還可以承受，如若超過了市場就會很難承受，那么就會進一步下跌。總之，投資買房的人越多，對房價的推動作用就越大價格泡沫產生的可能性就越嚴重。

而對于海外投資房地產我們已經不陌生了，但我們可能還不知道他們對于進入房地產市場是怎么一個模式，一般來說，海外資本介入地產的模式通常有5種，一是成立外資房地產公司從事房地產開發和經營業務，使境外房地產基金流入境內房地產市場；二是內資房地產企業“外資化”；三是非居民和居民個人投資；四是外資銀行信貸；五是非房地產業外資企業變相涉足房地產經營。

仕一邦 做過一些調查，對于海外投資客來說，他們普遍認為，在中國從事不動產交易活動已經獲利頗豐，因為近年來中國房地產市場的發展越來越受宏觀政策導向的影響而變化，再加上近日“國11條”出臺后，外資的觀望情緒逐漸增加，甚至有不少境外流動資金撤出房地產市場的跡象出現，而境外流動資金撤出中國房地產市場的首要原因都是因為政策的不確定性。再加上目前中國的房價完全高估，有明顯的泡沫存在。而這些境外流動資金實際上都是背景十分深厚，有不少境外流動資金甚至在政策出來前就已經提前有分析判斷，完成了撤離。對于境外流動資金而言看來目前中國市場的收益率已經發展過速。

而據仕一邦了解2009年上海物業租賃市場租金價格就開始普遍下滑，上海物業投資回報率收緊，成為境外流動資金撤離的另一個原因。而2009年上海甲級寫字樓租金價格在上半年也下跌8.3%，下半年又下跌8.7%。住宅也下跌了將近七至八個百分點，連相對較穩定的中心商業街的商鋪租金也下跌7.8%。還有據數據顯示11月份外商直接投資合同金額同比下降了-23.90%.具體到房地產，整個資金規模也從2006年前后的百余億美元縮減至不足30億美元。市場種種不良反應，致使不少境外流動資金開始出售手中的項目。再加上近期個人房貸最優利率仍七折的“國11條”明確表示要加強房地產信貸風險管理，金融機構要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開放項目發放房地產開發貸款。那么對于境外流動資金而言，宏觀經濟環境和政策環境的變化，后臺風控部門對于房地產相關貸款的打分也會有所變動趨于收緊，那么自然信貸審核通過筆數就會減少。雖然政策上來講對外資有影響，但中國市場的前景還是被他們所看好的，也不難排除外資會在學習消化了政策后，逐漸尋找到適應政策的投資路徑，調整戰略后重新入市。而從目前的市場來看，外資再入市可能要考慮兩個主要問題，一是交易時間的拉長。這些要求有的是以前就有，有的是新增條款。

綜上所述，這次新政不僅是對于房價回歸理性的調整，也是對炒房客和海外投資者的一個調整。那么如果想要和炒房者的大量資金進入房地產市場，政策上還應加強和更加全面細致的規定。如對境外流動資金在融資和稅收方面應有更加明確的規定。在“結售匯”安排上，則應對金額和年限有具體限制。非居民長時間離境，對其不動產要強制處置。對外資企業自用物業出租的，應該出臺相應的罰則。此外，不少境外流動資金為了賺取人民幣升值與房價上漲的雙重利潤，通過各種渠道進入我國，對此，我們可以通過持有房產的時間等標準來判斷境外流動資金是否是短線投機的熱錢，并對這種市場行為征收“人民幣匯率調節稅”之類的重稅。就此仕一邦 認為，這次新政對于房地產回歸健康道路已經做出了很大努力，而既然要調整就要徹底對市場整頓一番。這樣中國的房地產業才能得到根本性的健康發展。