創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機制

　　據(jù)了解，《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下簡稱《方案》）將分為總體目標、改革重點、改革內(nèi)容及進度、改革保障措施4個部分。

　　其中改革重點共為8條，包括：完善國有土地產(chǎn)權(quán)制度，按照完善社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，健全國有土地權(quán)利體系，完善土地登記制度，依法保護土地權(quán)利人合法權(quán)益；深化土地資源市場化配置，完善土地市場運行機制，建立主體平等、產(chǎn)權(quán)清晰、規(guī)則一致、競爭有序的統(tǒng)一土地市場，充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全土地收益分配調(diào)節(jié)機制。此外還包括在土地資產(chǎn)資本運作機制、完善土地利用和管理模式上的創(chuàng)新，即以土地資本化為重點，豐富完善土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”的理論體系，探索土地資產(chǎn)資本轉(zhuǎn)化途徑和方式，為創(chuàng)新土地調(diào)控和管理模式奠定基礎(chǔ)。

　　在《方案》中，深圳提出創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機制，探索建立規(guī)劃控制、收益共享、運作高效的土地二次開發(fā)利用機制，借鑒城市更新中盤活存量土地的思路，建立以存量土地為主，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能提升、利益共享為目標的整體開發(fā)模式。此前，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁曾表示，此次改革的最大亮點在于通過土地二次更新利用模式，將現(xiàn)狀土地和房屋的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)進一步清晰化，這使得非法利益得以轉(zhuǎn)化為合法利益，把不可實現(xiàn)利益轉(zhuǎn)化為可實現(xiàn)利益，實現(xiàn)了利益最大化和增值，也鼓勵了原住民等參與和配合土地二次開發(fā)。

　　開展土地到期后續(xù)期相關(guān)權(quán)益研究

　　而在改革內(nèi)容和進度上，深圳將按照“嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控”的要求將改革分近期（2011—2015年）和中遠期（2016—2020年）兩階段推進，近期重點對改革涉及的基礎(chǔ)性配套制度進行全面研究和探索，以光明、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)為重點試驗區(qū)，在土地用途管制、土地有償使用、土地二次開發(fā)與節(jié)約集約利用、土地產(chǎn)權(quán)制度等方面展開。

　　記者了解到，此次改革的近期重點就包括對土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的研究。深圳將健全土地權(quán)利體系，完善國有土地權(quán)利體系，細化地上、地表、地下土地使用權(quán)權(quán)利設(shè)定，探索三維地籍管理方法，明確各類土地使用權(quán)的取得與滅失條件、權(quán)利主體與客體，權(quán)益內(nèi)容與限制以及分配規(guī)則等，并開展土地使用權(quán)使用期滿后續(xù)期相關(guān)權(quán)益研究。

　　深圳知名地產(chǎn)評論人士尹香武表示，明確各類土地使用權(quán)的取得與滅失條件即事關(guān)違建處理的細則。

　　完善土地有償使用制度

　　招拍掛是目前我國經(jīng)營性土地的指定出讓方式，而在《方案》中深圳將對此有所突破。據(jù)了解，此次深圳的改革包括完善土地有償使用制度：除軍事用地，保障性住房用地和特殊用地等可以以劃撥方式取得外，嚴格限定劃撥用地范圍，探索實行國家機關(guān)辦公、基礎(chǔ)措施、社會事業(yè)等用地的有償使用；完善國有土地使用權(quán)出讓制度，在招標拍賣掛牌出讓的基礎(chǔ)上，按照公開、公平、公正的原則，創(chuàng)新國有土地使用權(quán)公開出讓方式及制度。

　　深圳還將在近期試點實行差別化土地供應(yīng)和地價管理標準。實行適應(yīng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的差別化供地政策，具體包括差別化供地的地價控制標準，探索租賃、作價入股等土地有償使用方式，對產(chǎn)業(yè)用地的供地方式和供地年限探索實行差別化管理，并建立操作規(guī)范。

　　深圳市土地管理制度改革綜合試點啟動儀式周五將在深圳舉行，國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史將親臨深圳，為這次改革帶來鮮見的高規(guī)格。昨日，南方日報記者了解到，此次改革將完善國有土地產(chǎn)權(quán)制度、探索土地資本化、開展土地使用權(quán)使用期滿后續(xù)期研究、創(chuàng)新國有土地使用權(quán)公開出讓方式及制度等，多項舉措在全國具有創(chuàng)新價值。

　　南方日報記者 曲廣寧 張西陸

　　▲專家說法

　　土地、資產(chǎn)、資本“三位一體”

　　有利政府 財力釋放

　　深圳土地資源短缺局面嚴峻，無地可用的尷尬已嚴重制約深圳未來經(jīng)濟發(fā)展。土地管理制度改革“箭在弦上”，不得不發(fā)。對于《方案》中提及的“創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運作機制”，深圳知名地產(chǎn)評論人士、《房地內(nèi)參》總經(jīng)理尹香武表示，“這是一個極大的創(chuàng)新”。他認為，讓土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”，有利于對政府財力的釋放。

　　尹香武解釋，深圳現(xiàn)存一定數(shù)量的歷史遺留違法建筑以及基礎(chǔ)建設(shè)的大規(guī)模投入，讓政府資金存量捉襟見肘，“土地資源與資本結(jié)合，無疑將加快土地直接轉(zhuǎn)化為資本的速度。”

　　而對于深圳將完善土地有償使用制度，尹香武表示，這有助于節(jié)制社會資本對土地的無限制需求。“政府在向各界釋放信號——土地不可能再免費劃撥了。”對此，深圳知名城市批評家、建筑評論家賀承軍博士也表示贊賞。

　　賀承軍還認為，《方案》中的亮點內(nèi)容當屬“深化土地資源市場化配置，完善土地市場運行機制，建立主體平等、產(chǎn)權(quán)清晰、規(guī)則一致、競爭有序的統(tǒng)一土地市場”，遺憾的是，深圳市政府近期改革實施內(nèi)容中卻未提到這部分，存避重就輕之嫌。