調控政策加碼 樓市面臨再度回調

　9 月，上海、深圳和天津等城市不斷有細則出臺，政策面依然維持高壓態勢。但是在季節性因素的作用下，五大城市二手住宅成交量依然保持了回升的態勢，成交量進一步放大，價格又現上漲。
然而市場的表現顯然背離了調控的初衷，直接引致月底中央再出新政，隨著各地細則陸續頒布，市場再次陷入觀望，預計樓市或將進入新一輪的調整。

　　成交連續放量 價格止跌回升

　　自 6 月以來，各地二手住宅成交量一直呈現連續回升之勢。9 月，五大城市二手住宅成交量達540 萬平方米，環比增加 18.5%，從 5月份至今已累計反彈約 180%。根據中原統計，除北京外，其余城市 9 月份二手住宅成交量已經接近或超過了 2009 年月均水平。北京則由于受到“限購令”的影響，成交量恢復水平最差。伴隨著成交量的連續反彈，業主對后市信心快速增強，上調房源報價的現象越來越普遍，直接導致成交價格上漲。根據中原領先指數系統數據顯示，9 月份五大城市二手住宅成交價格全線上漲，環比漲幅均超過1.5%，其中上海和廣州超過3%。

　　限購令影響顯著 北京成交量恢復最慢

　　國十條出臺后，北京、上海和深圳二手住宅成交量均萎縮了8~9成，然而 9 月份，上海和深圳二手住宅成交量較 5 月份的低谷反彈幅度超過300%，已經恢復到了2009 年的月均水平。相比之下，北京 9 月二手住宅成交量較 5 月份反彈約 113%，僅相當于2009年月均水平的6 成。 這與北京今年4 月出臺的細則中關于限購的政策不無關系。 廣州和天津9月二手住宅成交量分別較5 月份增加96%和 79%，反彈幅度低于北京。這主要是由于國十條新政后，這兩個城市成交量下跌幅度本身較小，因而反彈幅度低。從 9 月份廣州和天津二手住宅成交量的絕對水平來看，已經接近2009年的月均水平。

　　租金走勢平穩 租賃成交有所下降

　　9 月，五大城市二手住宅租金基本保持平穩，其中廣州二手住宅租金漲幅相對較大，環比漲 1.2%；深圳略下跌0.6%；其余城市微幅波動。 租賃市場與買賣市場歷來是此消彼長，相比買賣成交量的回升，本月五大城市二手住宅租賃成交量環比均有所下降，降幅約在1~2成之間。 從區域分布來看，熱點片區主要集中于交通便捷而租金水平相對適中的次中心區和近郊區域，如上海的北蔡、張江、顧村等。

　　調控政策加碼 市場或將再度調整

　　從近期各地密集出臺的各項細則來看，政府調控房地產市場的決心并未放松。市場稍有回暖，更進一步的調控政策隨即推出。在一些房價問題相對突出的城市，已經陸續采用行政手段來干預市場。除上海、深圳和杭州等城市陸續出臺限購措施外，廣州市國土房管局亦明確表態廣州不排除出臺限購房政策的可能性。上海的限購措施與北京類似，而深圳的限購政策則相對更為嚴格。從北京執行限購政策后的市場表現來看，滬深兩地的限購新政必將會導致兩地二手住宅成交量出現較大幅度的回落。除部分城市的限購政策外，全面暫停第三套及以上住房貸款也將對市場產生較大影響。 從中原統計數據來看，10月份第一周，五大城市新增客源量的下降幅度在 20%左右，已經顯示出成交量將會下降的趨勢。短期來看，市場回暖的勢頭將會被政策所壓制，成交量將有所下挫，價格上漲的趨勢亦會止步。預計 10 月份，五大城市二手住宅成交量將比 9 月出現 2~3 成的下降，而第四季度房價再度下跌的可能性較大。