地產政策效果漸顯 機構關注度持續位居首位

　據今日投資在線分析師統計數據顯示,機構對房地產行業的關注度持續維持高位,本周房地產行業的機構關注度位居第一。房地產近期周均價數據振幅較大和成交持續下滑是機構關注度維持高位的主要因素。
 
　　國信證券認為,近期周均價數據振幅較大,主要有以下兩個原因:1、周成交量已處歷史低位,部分樓盤集中成交將對周均價數據產生方向性的擾動,使的均價數據偏離真實值較多;2、有些城市停止對高價房的批售使成交均價下降。因此,近期部分城市周均價出現20%-30%的漲跌幅均為上述原因所致,并非出現方向性的變化。
 
　　截至5月16日,16個重點城市年初以來累計成交面積同比下滑18.19%,和上上周相比降幅增加3.41個百分點。分區域看,環渤海地區上周成交同比增速有所減緩,珠三角和長三角地區同比降幅均有所加大。16個重點城市中只有無錫、青島、武漢和昆明四個城市年初以來累計成交同比實現上漲,但同比增速均呈下滑趨勢。民族證券認為,由于國家對房地產市場調控的嚴厲程度史無前例,商品房銷售面積同比增速將從高位回落,房地產板塊的盈利增速未來兩年將趨穩回落,同時上市房企資金壓力的加大使房地產市場的開發投資速度將有所放慢,房地產企業降價壓力逐步增強。
 
　　從市場表現看,近半年地產板塊整體表現弱于市場整體。近六個月房地產板塊跑輸大市近11個百分點,近一個月房地產板塊跑輸大市近3個百分點,但近一周房地產板塊有所走強。東莞證券認為,地產股下跌提前于房價的調整,因此地產股的股價也將提前于房價見底,如果房價能明顯回落,那么管理層對樓市的調控才可能告一段落,地產股也有望能迎來階段性機會。但是目前來說,調控效果仍帶觀察,房價沒有明顯回落,政策仍沒有放松的跡象,地產股仍然處于筑底的階段,短期出現超跌反彈,空間也不會大,操作難度較大,短線投資者如果搶反彈,易快進快出。長線投資者來看,地產股長期投資價值逐步顯現,投資者可耐心等待。
 
　　從盈利增長看,09年銷售價格大幅提升帶來的毛利提升將在10年結算中得到體現。預計10年報結算毛利率降至少回升至08年報水平,而各項費用估計不會大幅變動,因此凈利率應也有至少2個百分點的提升。考慮到預收帳款對收入的高比例鎖定以及利潤率的提升,板塊10年業績同比持平已經沒有懸念。據今日投資在線分析師統計數據顯示,2010年房地產行業的增長率預期為47.14%,略超過2009年的增長幅度,并且仍處于持續調高過程中。當前對房地產板塊的擔心主要來自銷售萎縮對2011年業績負面影響的預期,按照高景氣階段作出的連年大幅增長的業績預測顯然是值得斟酌的,但上市公司業績大幅下滑的可能性并不太大。即使在價量齊跌的2008年,全國商品房銷售面積和銷售金額同比降幅僅為20%,而上市公司整體銷售還保持了小幅增長。數據顯示,2011年房地產行業的增長率預期為31.68%。
 
　　從市場估值看,經過連續下跌,房地產行業對應2010年EPS的PE為13.87倍,全部A股上市公司PE為19.22倍。04年-09年房地產板塊的PE估值區間為19-42倍,均值為28倍,目前房地產板塊PE、PB處于較低的底部,從兩者與A股平均水平比較而言,房地產板塊相對溢價均在歷史平均水平之下。而且由于房地產結算的滯后性,今年的盈利確定性非常強。從估值的角度來說,機構認為房地產板塊基本已經見底。