地方樓市政策剛性不足緣于利益關聯

地方調控細則越來越“柔性”。4月中旬出臺的“國十條”，凸現了中央政府抑制樓市投資投機、加強監管、增加供應、遏制房價過快上漲的決心。然而，緣何至今樓市依然走勢難辨？分析人士認為，除資金無憂的房企降價促銷的內生動力依然不足外，另有一個原因就是：一些地方調控政策力度遠遠低于預期。（5月28日《揚子晚報》）

　　中央政府4月中旬出臺的“國十條”，提出了提高二套房貸款首付比例、暫停第三套及以上住房貸款、限制異地貸款購房及房價過高城市可限制居民購房套數等要求。地方政府尤其是房價上漲過快的熱點城市的調控細則，按說應比中央政府的調控措施更為嚴厲，但是令人遺憾的是，房價上漲過快城市的調控細則不但普遍沒有突破中央政府調控政策范圍，而且大多比中央調控政策更為溫和，大多數都剛性不足而柔性有余。如有些城市調控細則不但沒有限制居民購房套數，而且沒有暫停第三套住房貸款，有些城市調控細則不強調打壓投機購房，不涉及抑制投機需求，有的城市調控細則的嚴厲程度遠遠低于先前預期，等等。

　　正如新華社文章所指出的，4月中旬出臺的“國十條”凸顯了中央政府抑制樓市投資投機、遏制房價過快上漲的決心，但是中央政府出臺的調控措施要能真正發揮穩定房價的效用，顯然還需要各地各部門切實執行相關調控舉措，而像有些地方政府這樣在執行中央調控政策上打折扣，甚至行變相化解中央調控措施力度之實，顯然不利于遏制房價過快上漲的目標的實現。也正因為如此，4月中旬出臺的“國十條”滿月之后，雖然各地房屋成交量普遍下降，但是房價并未出現明顯的松動，有些地方的部分樓盤價格甚至出現逆勢上漲現象，確實不能不讓人如新華社文章所表示那樣，擔憂此輪房地產調控成效不容樂觀。

　　而部分地方政府之所以在執行中央調控措施上表現得剛性不足、柔性有余、過度溫和，說到底是因為地方政府與房地產市場存在巨大的利益關聯，嚴格執行中央調控政策乃至比其更為嚴厲，會損害地方政府的實際利益，所以部分地方政府缺乏調控房地產市場的誠意與積極性。顯而易見的是，如果房屋價格出現實質性的下跌，就會導致地價降低，從而影響地方政府的土地收益，而這是部分地方政府所不愿意看到的，所以部分地方政府通過變相化解中央調控政策力度的方式來避免房價出現下跌，并因此而影響了房地產市場調控原本能夠取得的實效。

　　經由以上分析可知，此輪房地產市場調控要能真正取得實效，首先需要破除地方政府不嚴格執行中央調控措施的僥幸心理，通過建立問責制嚴厲追究那些執行中央調控政策、抑制房價過快上漲工作不力的地方官員的責任，乃至直接給那些房價上漲過快城市下達穩定房價的具體目標要求，并將其與地方官員政績考核掛鉤。除此而外，更為根本的是要通過有效制度設計斬斷地方政府與房地產市場之間的利益關聯，消弭其通過房地產市場牟利的能力與欲求。如此，地方政府調控措施柔性有余、剛性不足現象才可能得到改變，房地產市場調控才可能真正取得實效，遏制房價過快上漲目標才能盡快得以實現。