樓市調控轉入政策“落實期”

在經歷了中央政府“新國十條”的暴風驟雨洗禮之后，6月份的調控政策又一次襲來，博覽資訊研報認為，樓市調控已經轉入政策“落實期”，屬于“新國十條”的后續完善，算是錦上添花，而并非一個更高“量級”上的調控。

　　信貸為主的調控告一段落

　　住建部4日晚間發布的《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，對“新國十條”中一直懸而未決的二套房認定問題，給出了相對細化的認定標準。
其中有三大基本原則。

　　一是以包括借款人、配偶及未成年子女在內的家庭作為認定單位；

　　二是“既認房又認貸”。即，當發生以下任何一種情況——購房家庭成員之一在購房所在地房屋登記信息系統中有住房記錄，或者曾有銀行貸款購房記錄，或者銀行通過盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，都按照二套房進行認定。

　　三是考慮到了外地戶口的真實異地購房需求，能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，依然有可能享受政策優惠。

　　博覽研究員認為，二套房認定以這種“有節制的嚴格”形式塵埃落定，意味著只要7月中旬之前不出現房價“逆市上揚”的情況，則以信貸政策為主要手段的調控已暫告一段落。

　　樓市調控轉入政策“落實期”

　　6月初，圍繞房產稅、土地增值稅，以及二套房認定標準等調控政策的風云再起，是否意味著樓市調控進一步加力，是資本市場關注的焦點。

　　第一，二套房“認定”標準塵埃落定，博覽研究員認為，只要7月中旬之前不出現房價“逆市上揚”的情況，則差別信貸抑制需求這一最有效而又最審慎的調控手段已經足夠，暫時不會再有新動向。

　　第二，決策層下一步的調控策略明顯指向了稅收政策，但稅收調控的力度以及效果短期內難有定論，土地增值稅和房產稅主要是作為后備政策，短期內對樓市的實際負面作用需要觀察后才會有定論。

　　換言之，樓市調控轉入政策“落實期”。在經歷了中央政府“新國十條”的暴風驟雨洗禮之后，6月份的調控政策應屬于“新國十條”的后續完善，算是錦上添花，而并非一個更高“量級”上的調控。

　　6月仍非房產稅出臺好時機

　　從以往的經驗來看，通過信貸壓制需求都是最有效的調控手段，“新國十條”之所以被視作本輪調控的旗幟，就是因為這是決策層十年以來首次將二套房首付提高到了5成。

　　稅收是后備措施，負面作用偏于中長期，在短期內信貸調控再次“推陳出新”的可能性不大的同時，房產稅和土地增值稅成為新的政策熱點。房產稅在5月份已經讓資本市場動蕩不安，這一政策步入6月份仍沒有定論。5月26日和6月3日國稅總局在土地增值稅上的兩度發文，等于是在稅收政策方面又引爆了新的調控遐想。

　　博覽財經研究員認為，土地增值稅和房產稅主要是作為后備政策，在短期內對樓市的實際負面作用很小，6月份顯然仍不是房產稅塵埃落定的好時機。“國務院批準推進房產稅改革并未平息有關房產稅的爭議，雖然目前房產稅的合法性和執行力都已沒有阻礙，但政策之所以一直‘引而不發’，關鍵是，房產稅是否出臺已經拔高到宏觀層面，而宏觀走勢在6月份仍將處于糾結的情況下，決策層對是否會出臺房產稅將更為審慎。”博覽研究員認為。

　　博覽研究員還認為，土地增值稅的負面影響中短期內都不會很大。“國稅總局的兩份文件的核心是指，至少在今年內，土地增值稅的重點只在于提高預征率，并非全面加強清算。而僅僅提高預征率，對開發商的資金擠壓作用其實很小。”