中國樓市政策為什么失靈

中國樓價的一路上漲和高位運行，終于引起高層的憂慮和不安，出臺了一系列的抑制樓市政策。然而，這些政策都似曾相識，很難起到在根本上抑制樓市的作用，相反，在過去幾年內人們看到的事實是，每次平抑樓市政策出臺之后，卻是新一波更猛烈的樓價上漲風。

    中國樓市政策為什么失靈？關鍵不在別的，而在于這些政策本身沒有抓住問題的要害，甚至相反，這些政策本身還為新一輪樓價上漲創造了條件。這里僅以最近出臺的兩項政策作簡要分析。

    政策之一：勒令國有企業退出房地產市場。這是前不久出臺的政策。應該說，作為企業，不論是國企還是民企，都要遵循追求利潤的最高宗旨。當中國樓價飛漲，使房地產成為一個暴利行業，所有的企業都會想辦法擠入其中以期分得一杯羹。從這個意義上講中，國企的進入無可厚非。當然，政府強制國企退出房地產業并非毫無意義，這種意義主要表現在兩點：第一，強化國企的社會責任，減輕國企在導致房價瘋漲方面的社會壓力；第二，如果其后有真實有效的打壓樓市政策出臺，并確實能夠導致房價大幅度下降的情況下，在清場前讓國企提前退出可以避免國企資產損失。然而，這兩點均與房價瘋漲本身沒有任何直接聯系，國企的退出并不會直接導致地價下降或樓價下降。它只是將國企發財的機會讓給民企而已。在中國當前的“流動性充裕”背景下，只要樓市的形成機制不出現根本性的改變，就會有足夠的資本源源不斷地進入房地產行業以補充國企退出的資本缺口。

    政策之二：收緊信貸，提高購房首付比例。這是一個經常用來抑制樓市政策，然而沒有一次真正起到預期的效果。以這次為例，新出臺的政策是第二套房首付比例不得低于50%，第三套房的首付比例要更高。這種政策只能抑制那些沒有多少錢只想靠貸款來炒房者。但它對于真正的富人來說，不僅不是一個壞消息，反而是一個好消息，因為它使炒房的機會進一步向富人集中和壟斷。只要對于中國社會的貧富分化的程度和財富的集中程度有所了解，就知道今天的中國富人有多少，能量有多大，更還有大量海外資金擁入。對于真正的富人來說，根本不用考慮買房要付多少錢，而只考慮買房的利潤有多大？如果房價每年上漲30%甚至更高，即使購房全用現款，也是非常劃得來的。想想那些實體企業辛辛苦苦的經營，每年的利潤只有百分之幾，就知道為什么有那么多的資金涌向房地產業了。更重要的是，提高貸款首付或貸款利率，對于那些已經擁有幾套甚至更多的住房的投資者更是毫無影響。

    由上分析可知，中國樓市政策之所以失靈，關鍵在于這種政策沒有觸及中國樓市的根本。從表面上看，中國樓市的問題在于供求不平衡，供不應求導致樓價上漲，然而問題的背后還在于它背離了中國國情，過于迷信樓市的自我調節功能，忽視了樓市背后存在著一種社會剝奪機制。據某大城市的樓市分析，在所有購房者中，大約只有三分之一是用于自住，三分之一來自國內投資和投機，三分之一來自海外投資和投機。因此，如果不采取堅決果斷地措施，從根本上瓦解樓市背后的社會剝奪機制，讓樓市重回民生資源的本性，徹底擺脫完全市場化的投機性質，那么，任何樓市政策都不可能從根本上取得實效，它至多也就是使投機者嚇了一跳而已。