房地產政策收緊 回遷寫字樓開創新商機

近日，央企地王引發了新一輪對房地產市場的大聲討，隨后國資委和各地政府紛紛出臺整頓措施，3月22日國土資源部再出新政策，未出臺保障住房用地計劃的地方不得出讓土地。在房地產政策不斷收緊的前提下，房地產企業如何應對，新鴻基、首創、復地重新尋找商機。

從2009年年末開始，舊城改造仿佛一夜之間成為一線城市的熱門詞匯。特別是廣東，政策上的放松，讓原本必須通過招拍掛的舊城改造多了幾分彈性，也讓開發商看到了難得的商機。

新鴻基地產（以下簡稱新鴻基）正是其中的急先鋒。從去年年底到今年3月，新鴻基花費了近百億元用于舊城改造的前期土地投入。這還僅僅是水面上的一部分，據透露，目前新鴻基僅在廣州周邊就尚有幾個處于談判階段的舊改項目。

當國內政策嚴查囤地，港企在內地“囤地生金”模式遭遇困境之際，新鴻基正試圖從廣州的舊城改造中尋找新的機會。

百億資金投入舊城改造

其實這幾年，包括萬科王石在內的眾多房地產大佬都在思考一個問題，一線城市的大城市病越來越嚴重，而開發商還希望在城市中心發展項目，途徑無非兩條，其一是持有深圳商鋪、寫字樓等商用物業收租，其二就是舊城改造。

新鴻基無疑在這方面擁有眾多的經驗。2009年下半年，新鴻基入賬物業銷售連同合作項目收益為46.07億港元，而集團租金總收入則達到53.6億港元。另一方面，舊改也是這個香港最大地產商的盈利法寶。

近年新鴻基開始將自己的“舊改”經驗復制到內地市場。從去年12月底起至今年3月，新鴻基先后在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個舊改項目，總占地面積達81萬平方米，光前期土地總投入超過90億元人民幣。如果再加上2007年與富力、合景泰富一同投資的廣州獵德村改造項目，新地在廣佛兩地舊改項目的土地價已超百億。

是什么促使新鴻基如此大力投入兩地的舊城改造？去年年底新鴻基高層曾對記者說過，一直非常希望能獲得更多廣州的開發項目，但“廣州近年土地拍賣的價格常常超出新鴻基地產的底線”，新鴻基不得不從合作、并購、舊城改造上下工夫。

然而舊改項目從來都是復雜多變，牽涉面甚廣。盡管新鴻基成功地在香港觀塘、沙田、西九等地完成“舊改”項目，但他們這兩個第一批國內舊改項目卻并不順利。